什么是联邦住房管理局住房贷款?关于获得联邦住房管理局贷款资格的一切

问:多年来，我们一直试图攒钱买房，但由于房租太高，我们一直攒不够钱。我们的信用很好，我们挣的钱也足够付月供，但我们甚至还没有开始找房子，因为我们的首付款不够。一位同事建议我们研究一下联邦住房管理局的贷款。什么是FHA住房贷款?它对我们有帮助吗?

答:十有八九，是的。FHA贷款由联邦住房管理局(Federal Housing Administration)担保，这意味着贷款机构可能更愿意在首付低、信用评分低或债务收入比高的买家身上冒险。如果你是租房的，你很难存下首付，但如果你能克服首付和交割成本的困难，你就能每月支付抵押贷款。联邦住房管理局的贷款旨在帮助解决这些具体问题，使低收入者或首次购房者更容易买房，并开始积累股本，而不是支付租金。不过，您需要考虑到一些要求和限制，比如稍高的利率和私人抵押贷款保险。联邦住房管理局的贷款可能适合你的情况;考虑一下好处和潜在的缺点，然后找出答案。

联邦住房管理局贷款是由政府提供的抵押贷款，由联邦住房管理局提供保险。

当你从贷款机构借钱买房时，在你违约的情况下，你唯一可以提供给贷款机构的抵押品就是房屋本身及其所依附的财产。虽然这看起来似乎是一笔公平的交易——他们借钱给你，如果你还不起，你就把房子拿出来作为交换——这对贷款人来说实际上是一个巨大的风险。房价会发生变化，所以如果你不能支付抵押贷款，而贷款人试图出售房子来弥补他们的损失，他们可能会发现房子已经不值你还欠的钱了——再加上贷款人还要承担申请止赎的行政成本，支付法律费用，向房地产经纪人支付佣金。因此，传统抵押贷款的出借人将借款人限制在那些信用良好的人，他们表现出自律和收入，可以存下大笔首付。这些借款人不太可能拖欠贷款。

联邦住房管理局贷款减轻了一些风险。联邦住房管理局(Federal Housing Administration)担心，对于那些可能有能力支付月供，但无法存够足够的钱支付大笔首付款，或者过去可能犯过一些信用错误的人来说，他们无法拥有住房，因此决定为旨在帮助这些借款人的一类贷款提供保险。联邦住房管理局保证，如果买家在其中一笔贷款上违约，贷款人不会遭受经济损失。因此，贷款机构可以放心地向信用评分较低、首付款较低的买家提供联邦住房管理局贷款。因为在你同时支付房租的情况下，很难攒下首付，所以联邦住房管理局的贷款对那些没有现房可出售并从中获利的首次购房者来说是一个很好的选择。

联邦住房管理局的贷款通常意味着较低的成交成本和较低的首付款。

你已经选好了房子，做好了首付和月供的预算，申请了房屋保险，计算了你的税金。你已经准备好了!但是等等:不要忘记交易成本。对于一些借款人来说，结算成本(包括评估费用、贷款发放和申请费用、预付利息、产权保险和许多其他支付)仍然在桌面上。这些费用可能会迅速增加，从而使购买房屋的费用高得令人望而却步。为了方便低收入购房者拥有住房，联邦住房管理局对联邦住房管理局抵押贷款的交割成本进行了限制:贷款机构在交割时收取的费用不得超过房屋购买价的3% - 5%。联邦住房管理局允许卖方或贷款机构承担部分交割成本，以达到这一标准，这可以成为与卖方在确定房屋购买价格时的一个谈判点。

房子的首付款是多少?在过去，人们预计购房者在完成抵押贷款时准备支付房价的20%。这确保了房屋中足够多的权益，让贷款机构认为买家在房屋中拥有既得利益，不太可能违约。如果他们真的违约了，这20%将作为银行损失的缓冲。随着房价的飙升，即使是最执着的购房者，也难以拿到购房价格的20%。联邦住房管理局贷款要求最低首付款为信用评分在580分以上的贷款者占3.5%．对于信用评分在500到579之间的较低借款人，首付将增加到10%。这可以让那些无法大量储蓄的借款人更快地买房，这样他们的月供就可以开始积累资产净值，而不是用于支付租金。

获得联邦住房管理局贷款的资格通常更容易，它要求的信用评分低于传统贷款的要求，对低收入购房者来说是一个很好的选择。

对于信用评分较差或信用记录很少的借款人来说，获得住房贷款可能是一件困难的事情。传统的抵押贷款通常要求FICO信用评分至少为620，才能让潜在买家考虑申请抵押贷款。对于低收入购房者来说，他们可能没有显著的信用记录，要达到这个分数几乎是不可能的，因为这需要对各种类型的信用账户进行数月甚至数年的按时还款。因为信用问题会在一个人的信用记录上保留7年，清理不良信贷可能需要一些时间。联邦住房管理局可以向FICO评分低至500分的借款人发放贷款。与信用评分较好的借款人相比，这些借款人会支付略高的首付款，以吸收部分贷款风险，但他们可以申请，而不必担心自己会因为信用评分较低而被解雇。

如果你计划在不久的将来买房，现在开始查看你的信用是一个好主意。安全地获取您的信用报告的免费副本联邦贸易委员会，它会把你和不同的信用机构联系起来。你也可以购买你的信用评分的副本。这份报告是一个信息宝库，你应该仔细研究它。确保所有列出的账户都是你的，并且支付信息是准确的。从信用报告中，您可以直接连接到信用机构，以争论任何不正确的信息。错误可能需要一些时间来纠正，所以尽早开始这个过程。

联邦住房管理局的贷款有15年和30年两种，利率固定。

一些抵押贷款允许借款人定制他们的贷款期限和贷款偿还选项，比如只在开始时支付利息，然后面临每月成本的急剧上升，或者用较低的固定利率吸引借款人几年，然后在剩下的抵押贷款中开启可变利率的赌博。由于联邦住房管理局贷款的目的是增加稳定的住房拥有人数，联邦住房管理局限制贷款的条款和利率，以使借款人更有可能仔细计划和预算，以改善他们的信用，并保持良好的信誉。

联邦住房管理局的贷款有固定利率。没有介绍期费率、奖励或一定年限后的费率变动;你在贷款开始时得到的利率将是你完成贷款时支付的利率，除非再融资或重铸(重新计算每月还款)你的贷款。在这个问题上不需要谈判，它的目的是保护不合格的借款人免受掠夺性放贷者的伤害。

联邦住房管理局抵押贷款的标准贷款期限是15年和30年。根据你手头的现金数量和每月还款额的大小，15年的期限可能是一个不错的选择。因为15年的期限利率较低，你将支付更少的利息，因为你获得贷款的时间较短。然而，每月的还款额将大大高于长期贷款——对许多借款人来说，他们的还款额太大了。在这种情况下，30年期抵押贷款的利率会略高，但可以让你将还款分散到30年，减少每月的债务。这两种期限都能让你在整个贷款期限内保持支付一致(根据当地税收和保险费的增加略有不同)，使计划和预算变得容易。此外，联邦住房管理局的贷款对提前还清贷款没有罚款，所以当你的收入增加或你有额外的资金可用时，你可以每月额外支付，以减少贷款本金，提前完成你的还款。

获得联邦住房管理局贷款有一定的条件。

虽然联邦住房管理局借款人的信用评分和首付要求较低，但仍有一些相当重要的限制。首先，联邦住房管理局贷款只适用于购买你的主要住所。如果你有资金购买第二套或投资性房产，联邦住房管理局不会为你提供第二笔贷款。你必须有目前的工作证明和稳定的收入，以证明你有能力支付你的月供。首付要求根据你的信用评分而定:信用评分至少580分的人首付3.5%，信用评分在500到579分之间的人首付10%。这些要求相当直接。

联邦住房管理局的其他贷款要求则更加复杂。为了降低风险，联邦住房管理局要求借款人有债务收入比(DTI)不足43%。你的DTI是用你每月的债务偿还总额除以你每月的税前收入来确定的。结果的数字就是DTI。贷方用这个数字来衡量你每月还款的容易程度。dti中有很多因素没有包括在内——食品、公用事业、娱乐——但贷款机构发现，43%及以下的利率是借款人有能力支付月供的良好指标。如果你的利率高于这个水平，花点时间尽可能多地偿还债务，直到你的利率有所改善。

也许联邦住房管理局贷款计划最大的缺点是按揭保险费，或MIP)。如果你拖欠贷款，这种保险会抵消联邦住房管理局的损失。它类似于私人抵押贷款保险(PMI)，贷方对一些传统贷款收取费用，直到借款人偿还贷款的20%，但MIP的支付分为两部分:第一部分是在贷款结束时支付的预付费用。第二种是年保费，你每年都要支付。还款的数额是根据你所欠的金额与你的房屋价值的比例来确定的。如果你支付了10%或更多的首付款，你可以在11年稳定、按时付款后要求取消年度保费。如果你的首付款低于10%，MIP就不能取消，你必须按月付款，直到贷款还清为止，因为你要么已经完成了付款，要么通过再融资。对许多借款人来说，这笔额外的支付是一种困难，但如果联邦住房管理局贷款计划的其他方面使它成为最佳选择，这是一笔必要的支出。

联邦住房管理局限制了购房者的贷款额度。这个金额每年都不一样，但它会随着市场和你所居住的地区的变化而上下波动。这意味着，如果你想购买的房子超过了联邦住房管理局允许的最大限额，你将不得不选择不同的贷款产品。联邦住房管理局的贷款限额是为了保护联邦住房管理局免受损失，同时也是为了确保借贷者不会借入超出他们合理偿还能力的贷款。

与任何贷款一样，在找到贷方之前，都要评估利弊。

联邦住房管理局的贷款计划有很多细节。它给了很多购房者买房的能力，否则仍然租房，这可能是适合你的。与任何贷款一样，你需要考虑项目的好处和缺点，以确保它们为你工作。

对大多数人来说，最大的缺点是MIP。通常情况下，你可以将预付的款项推入结算成本，并资助其中的一部分，但如果你利用了较低的首付款选项，每年或每月的保费将在贷款的整个生命周期中存在。对贷款总额的限制意味着你对住房的选择可能会受到限制，而房子必须是你的主要住所的要求意味着你不能用这笔贷款购买投资性房产或第二套房。最后，这种贷款的总体成本可能会略高于传统抵押贷款。利率可能较低，但包括MIP在内的借款总成本可能高于非fha抵押贷款。

然而，这些缺点被联邦住房管理局住房贷款的巨大好处所抵消。许多首次买房的人都被高昂的房租压得喘不过气来，有些人还需要偿还学生贷款，有些人刚入行，没有足够的钱存起来。老买家他们也可能在支付首付款方面遇到困难，比如他们已经用现有住房的股本支付了账单，支付了孩子的教育费用，或者因为买不起而从未拥有过住房。联邦住房管理局的计划以较低的首付要求让这些买家有机会拥有住房。同样，有信用记录问题甚至破产的潜在买家也有机会买房，因为联邦住房管理局的贷款允许较低的信用评分门槛。对大多数购房者来说，最大的好处是联邦住房管理局的贷款可以让他们比其他情况下更早买房，这样他们每月的抵押贷款就可以用于房屋的权益建设，而不是中饱房东的腰包。

如果你认为联邦住房管理局的贷款适合你，在决定之前权衡不同的联邦住房管理局批准的贷款机构。

储蓄了一大笔首付款，但信用出现了问题?不错的信用，不错的首付，但DTI有问题?几乎没有首付?联邦住房管理局的贷款对你来说可能是理想的，所以是时候开始购物了。你可能会认为，因为联邦住房管理局有如此严格的指导方针，你可以走进任何一家银行并申请——从技术上说你是对的——但就像任何贷款产品或服务一样，货比三家是值得的。通过你申请联邦住房管理局抵押贷款的贷款人可能有不同的费率和费用在联邦住房管理局的指导方针内，有些可能有不同的承保标准。仅仅因为它是联邦住房管理局的贷款并不意味着你的条款在每个贷款人都是一样的。你会发现，有些公司为首付较低的借款人提供更好的选择，而另一些公司则迎合信用评分较低的借款人。

在你提交申请之前，你要确保手头有所有你需要的东西。你应该花点时间评估你的预算，决定你能负担得起多少钱。当你申请预先批准时，你的贷款人会告诉你你可以借多少钱，但这并不一定意味着这是你能承受的金额。决定你每个月能付多少钱。网上有抵押贷款计算器，可以帮你计算出你每个月可以支付多少钱。不要自动地为你能负担得起的最高金额做预算:房子住起来和维护起来都很贵，所以在预算中留一点缓冲余地。

接下来，检查你的信用报告，然后收集所有你需要申请的文件。有银行对账单的复印件，雇主的工资单，纳税申报单，以及你可能拥有的任何财产或资产的文件，这将有助于简化流程。看看不同类型的贷款机构:地方银行、信用社、国家银行和其他抵押贷款机构。致电或查看他们的网站，了解联邦住房管理局贷款的利率和信用评分要求的详细信息。收集尽可能多的信息。

一旦你有了这些信息，你可以选择一些贷款机构申请预先批准，这意味着他们会审核你的信用，确认你的文件，并给你一封信，证明你可以借到一定数额的钱，只要房子符合他们的要求。只要你在短时间内申请，向多家贷款机构申请也不会损害你的信用。然后你可以比较利率，MIP要求和贷款条款，以选择最适合你的需求，让你尽快进入一个家。