卖不出去?出租出去

这是一次不成功的尝试缩小这让德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的房地产经纪人约瑟夫·科尔特斯(Joseph Cortez)成了一名房东。

他解释说:“我和妻子开始盖房子，因为我们怀上了第一个孩子。”他说:“为了降低还款额，我们盖了一栋比现在的房子小300平方英尺的房子。但在这个过程中，我们遇到了几次天气延误，施工时间比预期的要长。我妻子怀孕更多了，她和房子差不多同时到期了。”

当科尔特斯一家想到要带着一个新生儿搬家时，他们不知所措，所以他们把新房子放到了市场上。但要做到这一点并不容易出售正如他们所希望的那样。很多人都很感兴趣，但没有人出价，于是有人问这对夫妇是否愿意让人先租一年，然后再买下房子。“我们接受了，”他说。“我们每个月的利润大约是15美元。”

情况可能不同，但全国各地的房主的情况都是一样的。随着市场继续低迷，一些原本希望出售的人现在发现自己变成了不情愿的房东。

决定出租你的房子
无论是在情感上还是在经济上，决定出租你的房子都是一个艰难的决定。

房产经纪公司的总裁布雷特·霍姆斯(Bret Holmes)说，你要判断一下，以低于你现在所欠的价格出售房子所承受的损失，是否大于你将房子出租所承受的损失高级管理组这是一家位于拉斯维加斯的物业管理公司。他说:“你必须计算一下，如果今天卖出，你会承受什么样的损失。”“然后考虑一下，在你能赚多少租金和你想租多长时间之间的差距中，你会损失多少。”例如，如果你每月有100美元的负现金流，你把房子租出去，你认为你会租两年，在这段时间里你会损失2400美元。福尔摩斯解释说，如果这比你亏本出售的损失还要多，那么最好还是赶紧结束吧。否则，他说，租房子是有意义的。

当然，在情感上，还有一整套完全不同的问题。科尔特斯说:“这建立了情感纽带，很难看到有人不像主人以前那样悉心照顾房子。”你必须退一步，客观地看待它，才能成为一个更好的房东。

了解当地法律
如果你决定租房，你应该做的第一件事是研究你当地的法律。在某些地区，如果你想租房子，你可能需要有营业执照。

Bronagh Hanley解释说:“当我们出租房产时，我们必须从华盛顿特区政府那里获得营业执照。”她和丈夫从华盛顿特区搬到西海岸后成为了房东，这对夫妇决定不出售他们辛苦工作了这么长时间的房子。但汉利没有预料到拿到这份文件会遇到这么大的困难。“这花了很长时间，”她说。“他们想让我们做一些随机的维修，需要支付一大笔费用，他们还必须安排一名检查员来房子检查。”整个过程花了大约一个月的时间，汉利说，这是潜在的房主/房东需要记住的事情，因为这不仅会打乱你的时间表，还会让你情绪疲惫。

潜在的房东还需要了解平等住房机会法，布劳恩·明彻(Braun Mincher)说Aggie房地产有限责任公司和Aggie商业有限责任公司他解释说:“如果你因为一个家庭养了宠物而收取更高的押金，这是相当标准的做法，不会被视为歧视。”“但你显然不能因为种族、性别、信仰、文化、宗教或其他类似的东西而改变你的做法。它必须基于你的实际风险。”

找到合适的租金价格
明彻说，决定收取多少租金是一件棘手的事情，因为你租房子的价格通常与你卖房子的价格并不真正相关。

“这对很多人来说很难理解，因为他们想要偿还抵押贷款，”霍姆斯说。

虽然你付给银行的钱多少会在一定程度上影响到你的要价，但研究一下类似房子的租金是很关键的，就像你在计算售价时看比较房产一样。

他说:“如果你要为房子还款，你当然要现实地看待你的PITI(本金、利息、税收和保险支付成本)，大多数人都是这样做的。”“但你也必须考虑市场在租金方面的承受能力。”明彻说，如果你在市场最繁荣的时候买了一套联排别墅，如果其他类似房子的租金都是每月900美元，你可能连1200美元的还款都付不起。

另一个需要考虑的因素是保险。你会为此付出更多保险在你出租的房子上，尽管你不为里面的东西投保，只为结构投保。打电话给你的房屋保险公司，和他们谈谈改变你的居住身份会导致的任何费率上涨，这样你就可以把它计算到你向租客收取的价格中。

对于那些花高价购买花岗岩的房主来说也是如此台面无论是华丽的硬木还是全不锈钢厨房，还有更多的坏消息。这些额外的功能并不一定意味着更高的租金。明彻解释说:“由于这些原因，你的空置率可能会减少，但你面对的是租房者，而不是买家。”“他们不太关心你美丽的景观。所以，确定收费标准是一个挑战。”

考虑租房的普通房主应该如何应对这一挑战?福尔摩斯说:“你真的只需要看看报纸和网络广告，了解一下在你的价格范围内，半径约三英里内的房子的价格。”其他好的信息来源包括值得信赖的经纪人或房地产经纪人;如果你和房地产行业的人关系很好，他或她可能会给你提供有用的建议。

寻找合适的租户
一旦你确定了你的房子的价格，并且你从潜在的租客那里获得了兴趣，在检查你将把房子委托给的人或多人时，进行尽职调查是至关重要的。

“就他们自己而言，人们可以通过联系当前雇主来确认是否受雇，”霍姆斯说。“拿到工资存根，确保他们挣的钱和他们说的一样多。同时也要检查一下租房历史。打电话给以前的房东，看看你能得到什么样的信息。”

另外，可以考虑将一些租赁筛选流程外包出去。福尔摩斯说:“如果一个人想要进行全面筛选，这个过程是相当密集的，因为你基本上成了一个信用报告机构。”他说，出于这个原因，房主应该考虑找那些为你完成租客筛选流程的公司。他们将进行信用调查、驱逐调查、犯罪背景调查和其他类似的筛查。

汉利通过租客筛选公司找到了第一批租客。她说:“我们聘请了一家租赁管理公司来寻找租户，因为他们有技能和资源来做信用和背景调查。”“我们为他们的服务支付了第一个月租金的一定比例。这钱花得很值，因为我们最后住进了一对来自威斯康辛州的会计夫妇，他们是最好的房客!”

你准备好当房东了吗?
一旦你的租客都安顿好了，你作为房东的主要职责就是维护物业。但如果你生活在不同的城市、州甚至国家，当管道破裂或空调在8月中旬坏掉时，你该如何处理?

霍姆斯说:“我建议人们购买房屋保修计划。”“事情总会出错——总是这样。家庭保修计划可以防止发生这种情况时产生巨大的自付费用。”

大多数家庭保修计划都有每年支付一次的保险费。然后，当你的房屋出现了保险无法覆盖的故障时——比如洗碗机漏水或冰箱不能冷却——你就会打电话给房屋保修公司。你需要支付一笔“共同支付”(co-pay)，通常是50到60美元，剩下的维修费用由家庭保修公司承担。

但是，如果你不想支付家庭保修期的初始保险费，可以雇一个勤杂工。Cortez说:“走出舒适区比请维修工要花更多的钱。”“聘请一位专家在很多时候是值得的。找一个值得信赖的全能杂工。”

资金管理
虽然对新手房东来说，租房子和管理房子的过程无所不包，但处理金钱是一个至关重要的因素。

•保险:明彻说，和你的保险公司谈谈出租你的房产的事。他说:“你将把你的保险范围从房主保险转移到投资性房地产保险，后者将覆盖实际结构，但不包括内容。”他补充说，事实确实如此至关重要的房东要明确地告诉租客，他们的保险不保护租客的财产或责任。他说:“租房政策太便宜了。”“我们基本上都是让我们的租户得到它们。我们实际上是送他们去保险公司。”

•税收:这对业主/房东来说可能很复杂。如果你计划在未来几年内出售房产，你可能只是想像往常一样扣除你的房产税。但如果你要将其转让为真正的投资房产，而且暂时不打算出售，还可以享受其他税收优惠。明彻说，你可以折旧出租房产，这是一个真正的税收优惠，因为房价实际上应该升值。他解释说:“如果一处房产是出于投资目的而持有，而你获得了租金收入，你就可以对该房产进行折旧。”虽然最好咨询会计，但他解释说，住宅物业27年半是可折旧的。“所以，如果我拥有50套出租房产，每套房产平均每年可以折旧1万美元;我每年可以得到50万美元的税收减免，而我从来不用写支票。”

•收取押金和租金:明彻说，拿出租客的保证金，为它开一个单独的银行账户。他说:“请在账户上注明这是一个‘信托’账户，这意味着你持有的是别人的钱。”他解释说，因为这是一笔押金，如果租房者遵守协议，他们就应该拿回全部或大部分押金他们的钱，不是你的。明彻说，设立另一个房租账户也是一个好主意。他说:“以前每个月的第一天都有20个租客来我家门口等着付房租。”“但我想出了一个系统，现在我给他们发一张发票和存款单，他们每月可以在我的银行的任何一家分行存入租金，而不用到我家来办理。”他还建议设置自动提款，这样租户就可以选择每月从自己的账户中提取租金。他说:“几乎任何一家银行都可以这样做。”

•返回存款:明彻说，你不能只收取2000美元的押金，然后在租客搬走时才决定退还其中的1500美元。他说:“你必须给他们发一份详细的清单。”一旦你的房客搬走，一定要打电话给你的房客曾经服务过的所有公用事业公司，看看是否有任何未付的账单。明彻说，如果是这样的话，从押金中扣除这笔费用，并附上一份详细的、逐项列出你需要进行的任何维修的清单。

法律事务:保护你的利益
无论你多么信任你的租客，永远不要在握手和口头协议的基础上做生意。

明彻说:“对于新手和有经验的房东来说，租到一份好租约是非常非常重要的。”她建议你和房地产律师预约，让他在你找人签字之前先检查一下你的文件。这可能会多花一些钱，但当你考虑到租约变坏的后果时，这是一个值得付出的代价。当地的房地产律师应该了解租赁法律，这些法律可能因市而异。你也可以向物业管理公司、你所在地区的房屋部门或当地的房地产经纪人委员会咨询一些不那么正式的建议。

明彻说:“这样你就可以知道租约中是否需要包含任何形式或附件，因为如果你不知道这些，可能会有一些相当可怕的后果。”他补充说，在他居住和出租房产的大学城柯林斯堡，房东也必须有一份占用情况披露表。他说:“这是因为人们把多个大学生挤在一所房子里。”“现在租户必须签署一份表格，承认该市有一条规定，一套房子里最多只能住三个没有血缘关系的人。”明彻说，如果这份表格不见了，房东可能会被罚款1000美元一天．

明彻说，除了巨额罚款之外，还需要一些表格才能使租约有效。“例如，如果一所房子拥有1979年以前的建筑许可证，你必须在租约中披露美国环保署的含铅涂料，否则它完全是无效他解释道。

霍姆斯说，虽然你希望你的租户能有最好的结果，但明智的做法是做好最坏的打算。他说:“确保所有的州法律都得到了解决，这样如果你真的不得不驱逐某人，你就有法律站在你这边。”他补充说，咨询房地产律师是处理这个问题的最佳方式。“如果你不这样做，你就会进入驱逐程序，而且你错过了租约中的漏洞，有人最终可能会免费住在你的房子里。

物业管理
雇佣物业管理公司可能会花很多钱如果你选对了房子，租房子就麻烦了。管理公司通常会从每个月的租金中收取一部分，以换取处理筛选、收取租金、维修和其他日常房东管理方面的工作。

物业经理可能会收取月租金的一定比例——通常在10%到15%之间——或者预先收取费用，有时甚至相当于第一个月的租金。明彻说:“对于新手业主来说，每月租金的10%可能是很大的一部分。“说他们月供(PITI)是950美元，而他们以1000美元的价格租住(房子)。如果他们自己管理，他们可能会实现这些数字，但如果他们让物业经理参与进来，他们现在只得到900美元的租金。”

在房客入住之前，管理公司会对房客进行筛选、信用报告和其他检查。但你必须选择正确的公司或人。福尔摩斯说:“选择一个更适合管理而不是销售的人。“特别是如果你只是希望在市场恢复之前尽可能多地收回钱。如果你没有租房子的经验，房子可能会在租赁市场上停留更长的时间。”