翻转:重塑转售

由于现在市场上有大量的不良房产，人们急于进行交易。但几乎没有犯错的余地。你得聪明点你买的房子以及你所做的修复。你还必须做好长期持有房产的准备，否则你可能会有一栋卖不出去的房子，还不起抵押贷款。但如果你想倒卖房子，这里有一些事情你必须知道。

找到合适的房子
房地产投资者的生死取决于数字。你必须爱上交易，而不是房子。和伟大的交易不会突然出现在你面前．有经验的投资者每天都会花时间寻找不良房产，并有一个为他们物色交易的人脉网络。

一些投资者特意选择下班回家的不同路线来寻找可能的交易。还有一些人，比如Sid Davis，他是一名房地产投资者，著有出售的家居改造:快速简单的方法获得尽可能高的价格，建议你挑选一个特定的社区，并定期开车经过。“在最好的社区寻找最好的交易，”戴维斯说。“即使在最好的地区，也总有人需要快速出售。选择一个你想要的目标区域，然后制作传单，上面写着“我可以在一周内关门”或“预付现金”。很多人都有麻烦。”

专家说，你要找的是价格远低于市场价值的房子。这是在今天的市场上赚钱的唯一方法。

寻找融资
即使在抵押贷款承销业务宽松的时候，银行家对投资者的要求也比对业主的要求更严格，要求首付更多，收取更高的利率和费用。如今，当涉及到房地产投资贷款时，贷款机构比以往任何时候都要严格。

对于拥有住房的康复者来说，获得房屋净值信贷额度并使用这笔钱支付所需的首付可能更容易。但你要明白你在做什么:如果你不能出售房产，拖欠还款，你就是在把自己的房子置于风险之中。

想长期
许多专业房地产投资者认为炒房是一种短视的经营方式。琼斯-考克斯说，实际上，唯一的优势是快速获利，但资本利得税吞噬了很大一部分利润，而目前的市场状况不利于快速出售。此外，康复项目因比预期花费更长的时间和更多的钱而臭名昭著。持有房产并享受长期收益要好得多。

戴维斯在一年内翻了七套房子，他表示同意，他说:“我每套房子赚了1万到1.2万美元，我觉得自己很抢手。那是我做过的最蠢的事。如果我把它们作为租金保留，我现在就有150万美元的净资产了。”

也许现在炒房最聪明的方法，尤其是对新投资者来说，就是以业主的身份购买一套房子，在里面住上两三年，同时把它装修一下，然后卖掉赚钱。你可以获得更好的融资利率，免去投资者需要支付的高额首付，也免去了炒房者在快速买卖房屋时支付的高额资本利得税，还能让房子有时间升值。辛辛那提的房地产投资者、全美房地产投资者协会(National real estate Investors Association)前主席维娜•琼斯-考克斯(Vena Jones-Cox)表示:“赚5万美元或10万美元还不交税，这是一个相当了不起的策略。”

进行正确的翻新
一旦你找到房子，你需要做一个装修和维修预算。第一步是确定一个大概的销售价格。这是通过对与你正在出售的房子在位置、年龄、平方面积、卧室和浴室数量、年龄和功能方面相似的房子进行比较市场分析来实现的。看看正在出售的房子的价格，以及那些已经坐了几个月的房子的价格，亚利桑那州坦佩的房地产投资者、《财富》一书的作者迪恩·格拉济奥西建议道房地产百万富翁．这会让你知道在康复治疗中应该包括什么。

然后扣除你为房子支付的费用，你的其他费用(如房地产经纪人的佣金)，以及你想要获得的利润。“这会告诉你你可以花多少钱，”他说。康复中心的维修规则与建议购房者准备出售自己的房子的规则非常相似:第一印象是至关重要的，所以要密切关注前院，房子的外部，和入口;厨房和主浴室卖房子;不要把你的装修风格强加给买家;保持颜色中性，这样买家就可以自己做了。

琼斯-考克斯认为，投资者在改造房屋时犯的最大错误是把钱花在没有增值、也不适合该社区的升级上。她说:“他们走进这些房子，爱上它们，觉得在一套价值12.5万美元的房子的浴室里放一个热水浴缸该有多好。”“他们对应该做什么不合理，做得太过分了，而且永远不会收回投资。”

总部位于纽约东汉普顿的科克伦集团(Corcoran Group)高级副总裁黛安·萨奇(Diane Saatchi)在价值数百万美元的康复中心也看到了同样的情况。萨奇说:“有时人们会在不那么重要的方面超支。“有些人会安装一个昂贵的发电机，但没有足够的壁橱空间存储空间因为房子的大小。或者他们会做一些不适合社区的事情。如果一个社区里所有的房子都有车库，而你却把车库变成了健身房，那就太愚蠢了。”

如果你像一个成功的房地产投资者一样思考，并将翻转或修复视为一项长期投资，那么你成功的可能性更大。

有很多方法可以搞砸为了转售而进行的改造工作。排在最前面的是:

• 不做作业。现在市场上待售的房子太多了，争夺买主的竞争非常激烈。在你开始攻城略地之前，先看看竞争情况。最简单的方法就是去相同价格范围内的开放日参观。
• 做得太过火。你想让你的房子与众不同，但又不想让它看起来很难看。让你的房子比竞争对手好一点，但要与邻居保持一致。
• 忽略院子。有些复健者把所有时间都花在室内，忘记了外．草坪需要尽可能保持最好的形状。
• 偷工减料。以尽可能低的成本做事和为了省钱而对重大问题视而不见是有很大区别的。当某些东西需要修理或更换时，不要只是清洁和油漆。
• 雇佣无证承包商。房屋结构完整性或主要系统(供暖、制冷、管道和电力)的问题需要有执照、有保险的专业人员进行维修。
• 试着自己去做。如果你还没有做过一些比较棘手的家庭装修工作，比如电气或管道工程，现在可能不是尝试的时候。你会感到沮丧，甚至受伤。聘请专业人员，并确保在维修预算中分配费用。
• 低估时间框架。你也许应该增加完成工作的时间分配——特别是如果你不能支付额外的一两个月的抵押贷款。如果你有两笔抵押贷款，建立一个现实的时间表是至关重要的。