房屋评估基础知识

你知道你买房子花了多少钱，隔壁的房子花了多少钱。你知道你在装修上花了多少钱。但你可能不知道的是，如果你的房子待售，如果你在市场上再融资，或者如果你正在考虑增加房屋净值信贷额度(HELOC)，贷款人愿意为你提供多少资金。这时就需要评估了。评估也可以用来分割财产在离婚或遗产解决，确定一个房屋价值以取消抵押保险，或为税收目的设定价值。

在房地产交易中，估价师确定房产的公平市场价值，这是它在自由市场上最有可能出售的价格。然后，贷款人使用这些信息来决定对该房产贷款多少，是直接出售、再融资还是房屋净值。如果你不熟悉评估过程，看看专业人士是如何得出数字的，从而帮助贷款人得出一个数字。让我们来看看它们是如何工作的。

最基本的
由于政府控制着评估的进行方式，因此它们有大量的监管规定。作为出售房屋的一般规则，估价师由贷款人雇佣，贷款人将成本转嫁给买家，通常以申请费的形式。在再融资或获得房屋净值时，房屋所有者支付评估费用。

估价师将一套房屋的售价与同一地区最近出售的类似房屋的售价进行比较。这些被称为可比物。虽然没有固定的规则，但当贷款人同意为抵押贷款提供资金时，他希望看到至少三个可比较的对象。估价师试图进行苹果与苹果的比较。例如，一个估价师不会把一个1700平方英尺的牧场和一个两层的科德角(Cape Cod)牧场进行对比，后者的面积是前者的两倍。

评估的费用因地区而异，但买家应该合理地预计它会在成交成本上增加300至500美元。再融资或增加第二次抵押贷款的房主可能会被要求预先支付费用。

估价
奥马哈评估公司Realcorp的John Bredemeyer说，评估不是对商定的销售价格的分析，而是对房产价值的看法。他说:“价格是买方和卖方达成一致的部分，它可以等于、高于或低于市场价值。”另一方面，估价是对房产最可能低于的价格的估计正常的市场情况它被用来确定房主可以用房子作为抵押借多少钱。

房地产估价师会检查房产，但这一步与买家委托的房屋检查不一样。估价师估计房屋的价值，而检查员则检查房屋的物理状况。估价师和检验员都会检查房子的内部，但估价师会核实房间的数量和类型、平面图、平方英尺、年龄、一般状况和列出的设施。估价师可以测量房间和地段，注意位置和明显的缺陷。检查人员对大大小小的问题都要报告。例如，估价师不会检查电源插座以确保它们在工作，而检查员会。

估价太低——现在怎么办?
如果房产估价低于你的期望值怎么办?Bredemeyer说，你可以通过提供额外的信息来质疑评估结果。考虑让你的房地产经纪人整理一套对你有利的可比性，或者指出可能被忽视的设施。并不能保证你的评估会有所调整，但值得一试。

避免潜在的问题
与其被低估价打击，不如避免那些破坏销售的问题。例如，如果你失败了获得适当的许可证当你改造或增加你的家，你可能会有一个问题。

在许多情况下，未经允许的工作可以比锤子钉钉子更快地阻止房屋的销售。如果没有添加，如何判断添加是否正确?看看你所在县或市财产税办公室档案中的草图。很有可能，如果附加部分没有出现，则该项目没有许可证。

虽然没有许可证并不一定会阻止房屋出售，但它可能会影响评估。如果发现缺乏许可证，布莱德梅耶建议与当地官员交谈，并在事后获得许可证。他说，这可能会让你付出代价，但在大多数地方，如果与挫折线或分区不冲突，就不会有问题。

另一个肯定会降低你未来评估价值的方法是为社区过度建造房屋。如果你所在小区的街道两旁都是三居室的普通住宅，而你又把投资翻了一番，那么你将很难(如果不是不可能的话)找到可比较的房子。在评估时，拥有街区最大、最豪华的房子可能会成为交易杀手。Bredemeyer建议在进行大项目之前先咨询估价师。他说:“在一开始就请估价师。”“不要等到你在这场战斗中有一条狗的时候。”

估价师的建议
位于华盛顿特区的评估基金会(Appraisal Foundation)研究和技术问题主管约翰·布伦南(John Brenan)说，每个州都有自己的许可要求。他的机构确保估价师遵守规则。布伦南说，买卖双方“都沉浸在交易的情感中”。“银行需要从独立、公正的分析中了解它的价值。”

布伦南建议房主确保改善与该地区相匹配，并明白你的投资并不总是能在评估中获得一美元一美元的回报。布伦南说:“成本并不一定等于价值。

但同样值得记住的是改进很可能就是卖点你的家。

如果你需要一名合格的估价师，请查看列表上列出的机构评估基础的网站。