如何获得预先批准的住房贷款

买房，尤其是第一次买房，是一个令人兴奋和激动的过程。当大多数买家第一次开始在市场上寻找房子时，房子的价格看起来像是虚构的数字——对大多数人来说，他们的房子是他们所做过的最昂贵的购买。在你寻找合适的房子的过程中，房地产中介会在某个时候问你，你能负担得起多少钱，这就引出了一个重要的问题:你到底如何计算银行会借给你多少钱来买房?

有许多方法可以进行这种计算——有些非常复杂，有些模糊而笼统。确定你有资格获得的抵押贷款规模最简单、最可靠的方法之一就是简单地询问潜在的贷款人。在评估客户的财务健康状况方面，银行和抵押贷款机构可以密切关注你的收入、债务和信用历史，并告诉你他们认为你能负担的最高贷款金额。这个过程被称为预审或资格预审。向贷款人询问这些信息并不意味着你必须向该机构借款;相反，我建议你按照这个过程去找几家贷款机构，这样你就可以购买到你能找到的最好的抵押贷款产品和最好的利率。当你找到合适的房子时，寻求预先批准或资格预审也能让你在谈判中占得先机，因为手里有一份文件表明贷款人准备提供抵押贷款的买家比还没有申请的买家处于更有利的地位。

预审vs.资格预审

预先批准和资格预审都能让你知道自己能花多少钱买房子。与那些没有贷款的人相比，手里有贷款人的信会让你的购房报价更有可信度。

当潜在买家提交了就业和收入证明，并被允许进行全面信用检查时，他们就会获得抵押贷款的预先批准。一旦贷款人确定潜在买家是一个很好的候选者，就会给予预先批准，并很可能按照预先批准的金额发放贷款。贷款人已经审查了买家，发现他们是一个不错的风险，因此愿意支持他们。预先批准信在房地产行业很有分量，因为卖方知道，贷款人已经搜索了买家的财务历史，没有发现问题。

资格预审类似于预先批准，但它完全基于潜在买家提供的信息，这些信息可能不太准确。为了获得住房贷款的预审资格，你需要填写表格，说明你的收入、债务和估计的信用评分，但你不需要提交信用检查或提供任何你提供的信息的文件。因此，在利率上有更多的回旋余地，而且由于贷方将无法实际运行信用检查和贷款申请，有可能在正式的信用检查和申请运行之前，项目和激励机制就会消失。资格预审会帮助你了解自己能负担得起多少钱，但如果你出价的话，它对卖家的影响就没有那么大了。

为什么要获得预先批准?

当你找到一套你想要出价购买的房子时，你会想要毫不浪费时间地把报价送进去。但这可能意味着你要匆忙决定你真正能负担得起多少钱，这可能会导致出价过高，或者让你处于一种不舒服的境地，如果你被要求的价格略高于你提供的价格，你就无法进行谈判。预先批准意味着至少有一家银行检查了你的财务状况，运行了你的信用，并发现他们可以借给你一定数额的钱，这与你的储蓄一起应该给你一个非常准确的概念，你可以花费的最高金额。然后你就可以向下调整，很快就能知道你能付得起多少薪水。这可以帮助你把你的报价赶在别人之前，你的报价，有预先批准的支持，会被卖家认真对待。

此外，寻求预先批准可以让你货比三家。打电话询问贷款机构的利率是了解哪些贷款机构的利率通常较高或较低的好方法，但实际利率与你的信用和债务收入比紧密相关，所以在你提供这些信息和贷款机构对你的信用进行评估之前，他们只是猜测你的最终利率。如果你在三到四家银行申请预先批准，你会得到准确的利率和对你最大贷款的评估，这样你就可以为你的实际贷款选择最好的贷款机构，并充满信心地提供贷款。

第一步:检查你的信用评分。

你的贷方需要知道的给你一个预先批准可以在信用检查中找到。因此，在你邀请贷款人看你的信用报告之前，你知道你的信用报告是什么是很重要的，理想情况下，你会在你计划购买之前做好这一点，这样你就有一些时间在必要时修补你的评分。你的信用报告显示了你信用记录的长度，所以如果你想在买房前清理你的历史记录，保留长期账户是一个好主意。该报告将显示过去7年你的信用账户，包括每个账户的初始和最大信用金额，你使用的信用金额，以及按时、逾期或漏付的历史。它还将包括你的地址历史、工作历史、任何留置权、破产或违约账户。

由于报告系统不完善，您需要检查错误或不准确的报告。注意任何你认为不正确的东西，并向信用机构申诉，提供必要的文件。然后检查信用评分本身这是一种综合了你的信用历史、期限和利用率的数学计算，通常被称为FICO分数。大多数贷款机构对传统贷款的要求是620分或更高，而联邦住房管理局贷款可能允许分数略低，以换取更高的首付。如果你的分数没有达到你想要的水平，你可以采取一些措施来提高它——开一张信用卡，使用它，如果你没有足够的总信用额度，那么每个月偿还它，或者还清一些贷款或信用卡，然后在6个月后重新检查你的分数。

第二步:计算你的债务收入比。

贷款机构不希望向那些现有债务与收入相比过大的借款人发放太多贷款。过度举债的借款人更有可能违约，因此从银行的立场来看，这是有道理的。弄清楚你的债务收入比(DTI)是计算你的总月收入(税前)，然后把你的月债务加起来。许多银行和金融服务网站提供计算器，帮助你包括正确的信息。“神奇的数字”是43%:你的债务偿还总额不应该超过你每月总收入的43%。你的债务收入比越低，你的贷款人就越相信你有能力偿还贷款，你通常会得到较低的利率作为回报。

第三步:收集财务和个人信息，为预批准信做准备。

除了你的信用记录和债务收入比的信息外，你的贷款人还会要求你提供相当数量的其他财务资料。你需要花点时间从文件盒里挖出来，或者在网上寻找无纸化账户。你的贷方要求的第一件事是至少2年的联邦所得税文件，包括你的W-2报表。这样他们就可以检查你的收入历史，确保没有无法解释的或突然的变化，并确保你的收入中没有隐藏的工资加成。为了支持纳税表格，你需要提供工资单和至少2个月的银行对账单。你会被要求提供你的驾照，你的社会安全号码或卡，以及任何有助于你整体财务状况的额外资产证明。

当你收集这些文件时，重要的是要记住，提供这些信息的目的不是为了让贷款人判断你和你的习惯。当放款人经营一家企业，并希望把钱借给那些可以连本带利的人，这样他们就可以获利，他们确实把你的最大利益放在心上;他们不想让借贷者背上超出他们能力范围的债务。出借人知道，当买家找到“完美的房子”时，他们可能会对自己的出价感到激动，或者高估了他们可以用多少钱来换取他们真正想要的房子——他们每周都要处理犯了这些错误的借款人的止赎问题。他们希望你能够付款，因为这是他们赚钱的方式，所以他们对你的习惯和历史的审查是为了让你们双方都有好的结果。

第四步:评估贷款人，找到最适合你的需求和情况的。

住房贷款并不是万能的。实际上，贷款种类的数量多得惊人，适合你的贷款取决于你的信用评分，你的债务收入比，你有多少存钱是为了付首付款以及你是否愿意支付几年的私人抵押贷款保险(PMI)，直到你的房子有了更多的资产(PMI保护贷款人，当买家的首付款低于房屋购买价的20%时，某些类型的贷款就必须支付PMI)。不同的贷款机构会提供不同的产品，所以与几家贷款机构坐下来讨论他们可能有哪些选择是一个好主意。特别是如果你有特殊情况——你是退伍军人，可能有资格获得退伍军人支持的贷款，你在农村地区买房，或者你有资格获得特定类别的低收入家庭贷款——你会想要货比三家，找到几家你可以直接与之交谈的贷款人，他们愿意与你讨论他们的贷款产品，帮助你找到适合的贷款产品。一旦你了解了适合你的特殊情况的项目，你就可以与其他贷款机构联系，并专门寻找提供这些项目的银行。

一个警告:多次询问你的信用报告可能会对你的信用评分产生负面影响。当你开始申请预批准时，45天内的所有查询都不会影响你的评分，因为对信用机构来说，这些查询都与同一个流程有关，你最终只会获得一笔贷款——这种探索的影响与在同一周申请五张信用卡的影响是不一样的。也就是说，你要做足功课，知道你想通过哪些贷款机构寻求预先批准，这样所有的询价都可以在第一次询价后的45天内发出。

第五步:找到合适的时间，提交文件，等待预批准信。

你应该在什么时候申请抵押贷款预批准?你应该开始收集你的文件，评估你的债务收入比，并尽早调查你的信用评分，以便你有时间纠正错误，并在必要时建立你的信用。在你发出offer之前，你需要有一封预先批准信。但你不会想在你开始认真看房子之前就收到你的信:预批准信有截止日期。由于信用和收入状况可能迅速变化，大多数预批准信在签发后60至90天内有效。如果那时你还没有找到房子，你通常可以通过提供最新的信用和收入证明来申请延期。尽早收集你的文件，但要等到你准备好开始认真地买房子时，才申请预先批准。

一旦你提交了你的文件，潜在的贷款人会评估你的财务状况，并给你三样东西中的一种:用官方信纸提交的预先批准信，包括你被批准的贷款金额，完全拒绝，或有条件的批准。如果你的请求被拒绝，贷款人通常会解释原因，以及你需要做什么来提高你的机会;这并不意味着你永远都买不到房子，但这意味着你需要在再次尝试之前提高你的信用。对于有条件的预批准，贷款人可能会要求你偿还部分债务，以提高你的债务收入比，或提供额外的资产证明文件。有两件关键的事情需要注意:预先批准信上的金额并不意味着你必须贷款那么多，也不是保证你一定会得到那么多贷款。在你选择房子之前，有一些考虑因素并不会起作用，比如房子的价值和贷款金额之间的比例。预先批准确实意味着你可以开始认真购买你的新家了。

买房是一个漫长的过程，有很多步骤，对第一次买房的人来说是陌生的。有左右的规则、条件和要求。房屋贷款预批准可以让你放慢脚步，仔细审视你的财务状况，看看银行认为你能负担得起的——然后决定你愿意花多少钱。这两个数字可能不一样;如果你的信用很好，你的银行可能会批准一个你不愿意借的高得惊人的数目，这是没关系的。预批准过程可以让你有机会评估你想花多少钱，你愿意花多少钱买一套合适的房子，并对这笔钱将如何影响你每月的财务状况有一个更清晰的认识，这样你就可以自信地购物，不会超出你的负担能力。