什么是房地产中的口袋上市?

问:说到房地产，我听说过“口袋上市”这个词，但我不太清楚它是什么意思。什么是口袋清单，其中一个适合我吗?

答:口袋房源也被称为场外房源或专属房源，它是私下处理的，不向公众开放。当卖家与房地产经纪人签约为了在标准的房源中列出他们的房子，他们同意经纪人通常用来推销和销售房子的做法。这包括在多重列表服务(Multiple listing Service，简称MLS)上列出房屋。

MLS列表允许这两种潜力买家和其他房地产经纪人查看清单在房屋销售网站上。在MLS上不共享的房屋被称为口袋房源。

pocket listing是指保密的房地产清单。

口袋房源不是依靠公开营销，而是由房地产经纪人和卖家私下处理。双方就上市协议中的条款达成一致，该协议概述了上市是公开还是私人。有时，这种安排会规定，上市只在一段时间内保持保密，而其他时候，它将保持保密，直到国内销售就完成了。

由于该交易不会以任何方式公开营销，房地产经纪人将取而代之联系私人联系人为了找到买家。卖家同样可以利用自己的家人和朋友网络来衡量买家的兴趣。

为什么卖家会选择放弃传统营销?一个最简单的原因是，如果卖家已经有了对房产感兴趣的买家，比如朋友或家人。因此，他们可以跳过营销阶段，私下完成销售。

口袋列表的一个主要好处是隐私。由于口袋清单没有发现在MLS，他们经常使用名人和其他知名卖家这是为了让他们的房地产交易避开公众的视线。通过选择避免公开上市，他们不需要分享股票他们家内部的照片．袖珍房源在高端住宅市场也很常见，这样经纪人就可以把房子的曝光范围限制在真正的买家身上。

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袖珍房源可能会对房地产行业产生负面影响。

虽然从技术上讲，口袋房源在全国范围内都是合法的，但全国房地产经纪人协会(NAR)正式禁止口袋房源在其网站上出售明确的合作政策在2020年。这意味着任何与该协会有关的房地产经纪人都不能使用它们。房地产经纪人拥有专业证书，但不一定是NAR成员，这意味着他们不受该组织政策的约束。然而，根据定义，持有执照的房地产经纪人是NAR的成员。

有道德准则规定，房地产经纪人有义务为客户的最大利益服务，但批评人士认为，口袋房源通常被用来帮助经纪人达成一项双面交易，即他们作为买卖双方的经纪人都获得佣金。虽然这对房地产经纪人来说是有利的，但这并不意味着买家得到了最好的价格。

口袋列表也可以有对市场有负面影响作为一个整体。由于他们没有在MLS上列出，这些销售通常没有报告。这意味着当地的房地产市场状况在某种程度上是模糊的，让经纪人、买家和卖家对市场的现实情况不太清楚。最重要的是，口袋房源存在潜在的道德问题，因为许多来自边缘社区和关系较少的买家被排除在这种销售之外。

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全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)禁止口袋房源的规定也有例外。

根据NAR的明确合作政策，“在向公众推销房产的一(1)个工作日内，上市经纪人必须将清单提交给MLS。”尽管口袋房源有违NAR的政策，但仍存在一些重大漏洞。例如，如果一个房产从未向公众销售，它就不需要在MLS上列出。“办公室专属”房源也被允许，这意味着房地产经纪人可以在一家机构内推销这些房源，也可以私下向与该机构有关联的其他经纪人推销。

房地产经纪人拓展政策范围的另一种方式是在周五开始营销过程，留下整个周末去寻找买家，在挂牌之前必须进入MLS。如果房子是在假日周末上市的，这段时间还可以延长。这些做法可以很容易地让房地产经纪人绕过政策，而不违反任何技术规定。

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一般来说，卖家从公开上市中获得的收益比私下上市要多。

对于卖家来说，口袋房源除了保护隐私之外，并没有什么好处。由于房子不会以任何方式向公众推销，人们的兴趣将不可避免地减少潜在买家减少．然而，有一个好处是，一些中介可能会为袖珍房源提供较低的佣金价格，因为他们不必在营销上花费时间和金钱。

对于买家来说，袖珍房源可能很难买到，因为你只能通过人脉广的中介找到。即使买家知道了口袋房源，他们也可能不得不亲自去看房照片并不总是可用的。

不过，对于买家来说，这也有一些潜在的口袋上市好处。竞争较少，这意味着如果房子从未公开上市，他们可能会以相对较低的价格买到房子。出于同样的原因，买家也可能有一个他们的提议被接受的几率更高．