我应该在我的房地产报价中加入一个升级条款吗?

问:我在考虑买一处房产。我的房地产经纪人建议我应该加入一个升级条款。然而，我有信心我能买下这所房子，因为目前没有其他买家。我是应该听从经纪人的建议，还是直接接受我的报价?到底什么是升级条款?

答:作为一个购房者，你可能过于相信你的提议．仅仅因为你没有任何已知的竞争对手并不意味着你就能得到房产。即使当你确信自己会赢得一处房产时，也可能会有人在最后时刻提出更高的报价。这就是为什么在你的购买协议中加入一个房地产升级条款可能是一个好主意，这样你就有机会在你愿意支付的范围内，以高于你最初出价的价格出价。

继续往下读，了解更多关于什么是房地产的升级条款，以及为什么你应该考虑在你的报价中包括一个。

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什么是升级条款?

升级(或自动扶梯)子句自动启动谈判如果另一个买主出价比你高，就处理你的购房要约。在没有升级条款的标准交易中，如果你出价一套房子，有人来了，提出了更高的报价，卖家接受了更高的报价，你就失去了买房子的机会。但是，提价条款为你提供了一个机会，自动把报价提高到预定的数字。

升级子句通常包含三个主要组件。

那么，升级条款是如何工作的呢?通常情况下，你的房地产经纪人会帮你起草一份购买协议。他们也可能会请求助手的帮助房地产律师确保升级条款写得正确。自动扶梯提供的本质上是说，你为物业提供了一个特定的金额。但如果另一个买家的报价与你的报价相同或更高，升级条款表明你愿意以一定的数量递增报价，直到达到指定的上限。下面是一个如何构建的例子:

原始报价: 450000美元
升级金额: 5000美元
最高价格: 550000美元

根据房地美(Freddie Mac)，升级过程是这样的:一旦卖家收到另一个买主出价更高，卖方必须向你出示确凿的证据，证明其报价高于你的报价。使用上述金额，如果一个竞争买家出价46万美元购买该物业，您的升级条款将自动以46.5万美元的价格反击该出价。这将会来回进行，直到达到你的最高价格55万美元。

在大多数情况下，这个过程会在达到你的最高价格之前很久结束，你可能会赢得房子。然而，在一个强劲的卖方市场，特别是在高需求的地区，出价可能高达几十万美元超过了房子的要价．

在卖方市场中，升级条款可能是有益的。

你们是否应该考虑在卖方市场中加入一个升级条款?考虑到住房库存可能很低，而需求很高，这样做可能是一个好主意。以下是你应该在卖方市场中考虑升级条款的一些原因。

• 它可以消除猫鼠游戏．在一个火热的卖方市场，卖方可能不得不来回与众多的潜在买家。在卖方市场中有一个升级条款的好处是，它可以让卖方立即知道你的最低和最高报价。这可以让他们更容易做出决定。
• 一个升级条款可以加快这个过程。虽然升级条款可能会引发谈判，甚至竞购战在美国，它有时也会叫停其他交易。如果你的升级金额恰好比任何其他买家愿意支付的高出几千，你就可以马上赢得这处房产。
• 在一个火热的卖方市场，一个升级条款可能是唯一的选择继续考虑。可能会有很多高报价。因此，为了避免因一次报价而被出价超过，添加一个升级条款可能是一个好主意。在你的预算允许的范围内，准备好尽可能高的报价。

在大多数情况下，a房地产经纪人只有当他们确定某物业存在激烈竞争时，才会建议加入升级条款。然而，即使在缺乏竞争的情况下，如果整个市场强烈倾向于卖家，你最安全的选择是在报价中包含一个升级条款。这样的市场状况可能会在最后时刻引来几位买家，从而引发一场房地产竞购战，这可能会让你的报价被踢出谈判桌上。卖家可能会转向出价更高的买家，尤其是在最后一分钟的买家想这样做的时候用现金买房子。

“如果一处房产的竞争性质需要，那么在你的合同中加入一项提价条款总是值得的，”斯蒂芬•米卡拉科斯(Stephen Michalakos)说恩格尔& Völkers在佛罗里达州的圣彼得堡。Michalakos补充说，随着利率上升的市场变化，可能会有更少的房子以高于要价数十万的价格出售，“但升级条款仍将是一种工具，即使只是为了击败其他竞争对手。”

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升级条款也有缺点。

虽然升级是有益的，特别是在卖方市场，但在报价中包括他们可能会有一些缺点。这里有一些。

• 对卖家来说，这可能看起来不太有吸引力。如果卖家有多个报价，其中一个带有升级条款，他们可能更喜欢传统的报价，即买家只提供他们最好的报价。
• 谈判可能会推迟出售时间表。你不是唯一一个在最后期限前搬家的人。卖方可能因为个人原因需要尽快离开物业。增加一个升级条款可能会导致销售过程的延迟，干扰他们的时间表。
• 你可能终究得不到那笔财产。无论你愿意在一处房产上花多少钱，记住，钱不是卖家考虑的唯一因素。升级条款并不一定保证你能得到房子。例如，如果出价较低的人可以尽快关闭家园如果你可以，卖家可能会接受你的出价。

在某些情况下，升级条款可能没有必要，甚至可能对买家不利。据梅根·米科说，她是MeganMicco.com在加州伯克利，“一个有经验的当地房地产经纪人会对当地市场的价格趋势有很强的理解。他们应该能够在一个较窄的区间内预测最终售价，并据此向客户提供建议。”“因此，不应该包含升级条款。”

Micco进一步警告说，在住宅购买协议中加入“价格上涨”条款对房地产经纪人来说可能是一个危险信号，他解释说:“这是一个信号，表明买方要么希望通过低于可能的售价来达成交易，要么是他们的代理是一个没有经验的经纪人，没有为客户提供建议，不知道如何在竞争激烈的市场中赢得报价。”

考虑添加一个评估意外事件。

一个评估应急如果评估显示房屋的价值大大低于商定的销售价格，允许您解除购房合同。

评估在房地产交易中相当常见，买家的抵押贷款公司经常要求进行评估，因为他们希望确保房产的价值与其融资金额相符。如果评估结果与购买价格不符，银行可能拒绝提供全额购买价格的贷款。这意味着买家将不得不拿出额外的现金来填补售价和银行愿意提供贷款之间的差额。

然而,评估或有事项是另一个“危险信号”卖家可能希望避免这种情况，尤其是如果意外事件出现在升级条款之上，卖家可能也会发现这是一个繁重的复杂问题。

Micco警告称:“在一个强劲的卖方市场，作为一个拥有任何类型应急条件的买方，都很难取胜。”

无论你提出什么样的建议，都要仔细考虑所有潜在的陷阱。Michalakos说:“如果你通过融资购买房子，在你的升级条款中包括评估应急措施，那么优秀的抵押贷款专业人士和优秀的房地产顾问就需要一些金融创造力。

如果你是用现金买新房然而，游戏改变了。“很多报价都是现金支付，根本不需要任何贷款或评估，”Micco说。如果你选择放弃评估，那么评估权变当然就没有意义了。

最后，如果你确实选择在你的报价中包含一个房地产升级条款——不管有没有评估的附带条件——michalakos给出了这样的建议:“你的最大升级应该被视为你最好的、最高的和最终的报价。你应该意识到你的升级上限最终可能会被其他报价超过。”

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