如何在10步内获得抵押贷款并获得一个新家

买房是每个人一生中最重要的里程碑之一——当然也是一个人能做的最昂贵的投资之一。因此，购房者将希望接近任何房地产购买充足的准备。虽然梳理房屋列表，查看待售房屋，想象一下在一个拥有修剪整齐的草坪，宽敞的后院和现代化厨房的房子里的生活可能很有趣，但重要的是，潜在的买家首先要把他们的财务安排好。

对于很多人来说，他们在买房时面临的最大障碍是申请抵押贷款．由于大多数人没有办法直接买房，住房贷款使更多人成为房主成为可能。获得抵押贷款是买房过程中的关键一步，但许多首次购房者可能不知道如何获得抵押贷款。贷款审批过程似乎令人生畏，但只要准备得当，实际上是相当轻松的。通过以下10个步骤，购房者可以获得抵押贷款，而不会遇到任何不必要的延误或并发症。

开始之前…

人们等到想要买房才开始考虑融资的情况并不少见，但如果是这样的话，可能已经太晚了。卖家通常想知道买家在同意报价之前是否有贷款。在竞争激烈的房地产市场上尤其如此，卖家可能会收到多个报价，在选择买家时可以非常挑剔。通常建议在开始找房子之前获得抵押贷款机构的预批准信，这样购房者就可以从一个有实力的位置提出建议。

潜在的购房者还应该为贷款预批准和承销过程中经常涉及的全面财务评估做好准备。获得预先批准的抵押贷款至少需要进行信用调查，但贷款人也可能要求提供工资存根、银行对账单或最近的纳税申报单，以便在提供预先批准信之前更好地了解申请人的财务状况和管理债务的能力。

最后，下面列出的关于如何获得抵押贷款的步骤主要集中在与买房有关的过程中。希望对现有抵押贷款进行再融资的房主仍然可以使用这些步骤作为指导，尽管如此，因为专注于贷款人选择、贷款申请和承销的建议也与抵押贷款再融资有关。

第一步:计算出你能买得起多少房子。

购房者在准备抵押贷款时想要采取的第一步是制定一个现实的房屋预算。在寻找新房之前获得预批准如此重要的原因之一是借款人可以看到他们有资格获得的贷款金额，他们能买得起多少房子．掌握这些信息可以帮助购房者缩小搜索范围，并为房地产购买设定正确的预期。

在通过预批准程序之前，借款人可以通过房屋负担能力计算器来评估他们的购买力，从而更好地了解他们有资格获得多少贷款。这些在线工具可以显示什么样的融资是可能的，但每个购房者都需要自己决定在新房上花多少钱是合适的。

有几个买房子的成本，包括预付费用和经常性支出。在大多数情况下，购房者需要支付新房的首付款，这可能是一笔可观的现金。购房者在报价时还需要提供定金，支付房屋检查和评估费用，并支付任何数量的成交费用。

一旦贷款到位，房主就需要为他们每月的抵押贷款还款做预算，其中包括贷款本金、利息、房产税和房主保险费。每月可能还有其他的住房成本需要考虑，比如私人抵押贷款保险费和房主协会费用。在考虑如何申请抵押贷款之前，重要的是要从各个角度审视房屋所有权的成本，以创建一个准确反映所有相关费用的房屋预算。

第二步:决定你想要什么样的抵押贷款，以及任何必须具备的融资条件。

贷款机构经常提供各种各样的融资选择，以满足不同的需求，所以难怪有些人甚至在开始提出如何获得抵押贷款的问题之前就感到不知所措。许多人选择标准的30年期固定利率抵押贷款，由于贷款期限长，月供相对较低。房主也可能有资格申请15年期的抵押贷款，但他们的月供将显著增加，因为贷款需要在一半的时间内偿还。

可调利率抵押贷款(ARM)也是可以考虑的潜在选择。这些住房贷款一开始是固定利率期限，通常持续5或7年，然后定期调整利率——6或12个月是最常见的调整期。房主也可能希望探索VA或FHA等政府支持的贷款，这些贷款可能提供较低的利率、灵活的首付要求和其他吸引人的功能。

除了决定贷款类型外，购房者可能还想考虑他们想要的抵押贷款条款。为每月住房成本制定严格预算的买家会想看看抵押贷款利率、私人抵押贷款保险费和其他住房成本可能会如何影响他们的抵押贷款支付。

其他抵押贷款条款，如或有事项，在这个阶段也很重要。例如，一个购房者需要先卖掉他们目前的房子，这样他们就可以用出售的收益来购买新的房子，他可能会对在他们提供的任何报价中添加出售应急条件感兴趣。有了这种应急措施，如果他们无法为目前的房子找到买家，他们就可以放弃这笔交易。尽管这些附带条件并不总是必要的，甚至也不推荐，但根据情况，它们在某些情况下是有帮助的，但在竞争激烈的市场中，它们会降低购买要约对卖家的吸引力。

第三步:收集贷款人想要查看的个人或财务文件。

当一个潜在的购房者申请或获得预先批准抵押贷款时，贷款人的承销团队将对借款人的财务状况、信用记录和就业记录进行全面审查，以评估他们偿还贷款和管理债务的能力。虽然资格预审不涉及如此严格的评估，但贷款机构仍希望收集一些个人和财务信息，以更好地了解购房者的财务状况，以及他们在获得住房贷款时可能有资格获得多少钱。

为了避免预先批准过程中的任何延误，通常最好提前准备好这些信息，这样贷款人就可以尽快发出预先批准信。在许多情况下，贷款人会要求借款人提供一些收入证明，包括工资单、银行对账单或借款人最近的纳税申报单。如果买家有其他收入来源或资产，他们计划用来为他们的购买提供资金，贷款机构可能也会希望核实这些资金。这些文件可能包括目前拥有的房屋的抵押贷款报表，或验证买家拥有的股票或债券的经纪报表。

向父母或亲戚寻求帮助支付新房首付款的首次购房者可能也需要提前计划。抵押贷款机构通常对这种做法没有意见，但他们希望确认这些资金的来源。一封由帮助支付购房费用的人写的礼物信就足够了。在给予预先批准之前，贷款人不一定会要求提供礼物信，但如果他们这样做了，如果借款人使用的是第三方资金，手头有一封礼物信是个好主意。

第四步:货比三家，寻找最好的融资条款，然后选择贷款人。

一旦购房者知道他们想要的是什么，是时候开始货比三家了选择抵押贷款机构．与竞争对手相比，抵押贷款公司可能会提供不同类型的贷款和融资条款。例如，并非所有贷款机构都得到了联邦住房管理局(Federal Housing Administration)的批准，因此这些贷款机构无法向联邦住房管理局提供住房贷款。

在考虑如何获得房屋抵押贷款时，重要的是要记住，每个贷款人都有自己的风险阈值，因此每个人都可能有不同的贷款资格和资格要求。一些贷款人可能愿意提供比其他抵押贷款公司更大的贷款金额或更低的利率，借款人可能有资格从一个贷款人获得某种类型的住房贷款，而不是另一个贷款人。

许多购房者担心，在抵押贷款(或任何类型的贷款)方面货比三家会对他们的信用评分产生负面影响，因为预先批准通常需要进行信用检查。短时间内多次信用查询会影响信用评分，但信用机构也可能会识别出某人只是在购买抵押贷款而不是寻求多项贷款。在这种情况下，对借款人信用评分的影响可能微乎其微。即便如此，购房者可能还是希望在申请预批准之前，把搜索范围缩小到那些能提供他们想要的贷款条款的贷款机构。

第五步:在找房子之前申请并收到一封预先批准信。

在聘请房地产经纪人或安排房屋展示之前，购房者会想要采取一些初步的步骤，使他们的融资有序。手中有一封预先批准信会加强他们的出价，因为它向卖家表明买家是认真的，不应该有任何问题，获得住房贷款来资助购买。预批准信的处理时间因贷款人而异，尽管一些抵押贷款公司的周转时间非常快，但等到最后一分钟才拿到预批准信可能会危及原本具有竞争力的报价。

与此同时，购房者应该意识到，预先批准信将在一段时间后过期，通常是在签发后60至90天。在这方面，时机非常重要;等待太长时间才能获得预批准可能会延迟报价，而提前太久获得预批准可能意味着买家找到房子购买时，预批准函已经失效。

第六步:出价购买一所房子，并与卖方就附带的购买条款达成一致。

当购房者提出购房报价时，通常需要与房地产经纪人合作，制定一份购房协议，概述拟议交易的条款。这些购买协议通常提供一些关于买方融资安排的信息，以及在交易进行之前需要满足的任何紧急情况。在将购买协议发给卖家之前，让房地产律师过目一下通常是个好主意。否则，买方可能会无意中遗漏协议中的关键条款，或者包括不符合其最大利益的销售条件。

如果州法律要求，交易将在双方同意购买协议中规定的或有条款后进入律师审查阶段。这个过程通常持续一周左右，但具体时间可能因州而异——有些州可能根本不需要律师审查。在此期间，双方律师将协商协议条款，包括卖方给予买方的任何让步或信贷。为此，买方将负责安排房屋检查，以检查任何问题，将保证信贷。在不需要律师审查的州，这些谈判是由代表买卖双方的房地产经纪人处理的。

如果双方陷入僵局，他们可以选择退出协议。根据购买协议的条款，买家可能能够收回到目前为止他们已经支付的某些成本，比如定金，但在某些情况下，他们也可能需要放弃这笔钱。例如，如果购房者临阵退缩，决定不买房，即使房子本身没有问题，他们可能拿不回定金。

第七步:提交你的抵押贷款申请并开始承保程序。

一旦初步条款敲定，双方就卖方是否会做出让步达成一致，还有另一个重要的紧急情况需要解决:抵押贷款紧急情况。这种偶然性给了买家一定的时间——通常是30到60天——来为他们的购买获得融资。购房者不一定有义务使用提供预批准信的同一家贷款机构，但由于获得住房贷款的窗口期如此紧张，在这个阶段可能很难开始寻找抵押贷款公司。

在向贷款机构提交抵押贷款申请后，借款人将被要求提供证明其收入、资产和就业状况的文件。其中一些材料可能在获得贷款预批准时已经提供了，但贷款人可能会要求提供更近期的工资单、银行对账单和其他财务文件。贷款人也可以联系借款人的雇主，以核实他们的就业状况。

在贷款获得有条件批准之前，贷款人希望安排对房产进行评估，以确定其公平市场价值。由于房屋是抵押贷款的抵押品，贷款人希望确保他们能够在违约的情况下弥补任何损失。如果房屋的评估价值低于贷款金额，那么贷款人可能会拒绝申请或坚持要求买方与卖方重新谈判购买条款。假设评估确认购买价格准确反映了房屋的真实价值，贷方将认真开始承保程序。

第八步:提供贷款人承销部门要求的任何额外文件。

截止日期通常安排在合同签订之日起30天或60天内。在这个时间框架内，承销商有一两个月的时间来审查购房者的财务状况，核实他们的收入和资产，并检查任何可能使他们成为高风险借款人的潜在危险信号。在经历了选择贷款机构、找房子、报价、与卖方谈判购买条款等旋风式的活动之后，购房者在承销过程中没有太多事情可做。几个星期过去了，在承销商仔细检查买家的财务记录时，他们的信贷员可能没有任何更新。

然而，即使在流程的这个阶段，仍然可能需要向承销团队发送一些必需的文件。购房者应准备好提供任何额外的银行对账单、纳税申报表或要求的账户信息，以及房主保险报价，以表明他们将能够满足贷款人的风险保险要求。

虽然承销正在如火如荼地进行，但借款人应该避免做任何可能对他们的财务或信用产生负面影响的事情。在这个时候失去一个主要的收入来源可能会使整个抵押贷款处于危险之中，所以保持稳定的就业至关重要。购房者还应避免在抵押贷款处理期间背负更多债务。申请汽车贷款、新开信用卡或申请个人贷款都可能引起贷方承销商的警惕。

步骤9:在结帐表前检查结帐披露。

如果承销团队对借款人的贷款资格感到满意，那么抵押贷款状态将从“有条件批准”变为“清关”。这意味着贷款人可以继续为贷款提供资金，这样买家就可以关闭他们的新房。随着截止日期的临近，抵押贷款公司将向买方发送一份截止披露(CD)。这份文件概述了贷款的条款，包括借款人需要支付的所有成本和费用。

花一些时间来审查CD可以帮助购房者发现任何潜在的问题与他们的抵押贷款协议在前往结束表。借款人可以查看CD中列出的结算成本、利率和月供，以验证一切都符合他们的预期和预算。如果有任何分歧或担忧，最好尽早提出，而不是等到截止日期再提出来。

步骤10:签署抵押协议，获得贷款资金，关闭你的新家。

当交易结束时，买家将能够对房产进行最后一次检查，以检查在房屋检查期间可能没有注意到的任何问题。如果买方发现了任何需要解决的问题，他们可以在谈判结束时与卖方谈判，争取在最后时刻做出一些让步。双方及其代表通常会在选定的产权公司会面，审查抵押文件并确认购买条款——但在某些情况下，买方和卖方可能永远不会面对面。

除非有任何明显的文书工作问题或需要解决的财产重大问题，结束抵押贷款应该是一个相当简单的过程。交易代理人或买方律师将浏览抵押协议的每一部分，解释融资条款并回答借款人的任何问题。任何剩余的结算费用也将在这个时候到期。一旦所有文件都已签署，各方都对条款和条件感到满意，贷方将提供贷款，完成抵押贷款，并允许买家完成他们的购房。

抵押贷款是帮助全国各地的人成为房主的重要金融工具。尽管融资在买房时扮演着非常重要的角色，但许多人不知道如何获得抵押贷款。不过，获得住房贷款并不像最初看起来那样令人生畏。了解贷款人的资格要求，并找到适合买家预算的抵押贷款，将帮助购房者避免任何不必要的压力。在大多数情况下，借款人在抵押贷款过程中的责任很大程度上是提供任何必要的文件来核实他们的财务状况，并放弃任何可能危及他们的抵押贷款状况的财务决定。

最好的抵押贷款机构将愿意走过这条道路上的每一步，并回答借款人可能不得不缓解他们的担忧的任何问题。贷款人也可以与申请人合作信用不良或者在其他方面无法满足传统贷款资格要求，提供替代融资选择，以帮助实现拥有住房的梦想。