解决了!什么是抵押贷款，我买房子需要抵押贷款吗?

问:我正在购买我的第一套房子，这个过程太复杂了，我不知所措。我也意识到，虽然我知道我可能需要抵押贷款，但我不太确定抵押贷款是什么，以及所有抵押贷款是否都是一样的。我需要吗?我需要做什么决定?

答:很多首次购房者都会遇到这种情况，所以不用尴尬。多年来，你可能听到人们乱扔一些术语——甚至你自己也用过这些术语——但到了紧要关头，你意识到你无法真正定义它们。毫不奇怪，像“抵押贷款含义”和“抵押贷款定义”这样的短语是许多新购房者在开始购房过程中首先要搜索的东西。但你问这个问题是对的，因为你的抵押贷款可能是你一生中最大的财务决定之一，所以在你承诺为你的房屋购买融资之前，尽可能多地接受教育是一个好主意。

大多数购房者都需要抵押贷款，这是一种担保贷款，可以帮助购房者购买房屋或为房屋再融资。

大多数首次购房者在开始寻找待售房屋时都会经历一定程度的价格冲击，而只有当购房者意识到他们需要在房屋价格和成交成本之上支付房主保险和潜在的抵押贷款保险时，这种冲击才会增加。这很容易让人不知所措。当然，一些购房者有能力这样做支付现金对于他们的家来说，这是很不寻常的;房价通常远远超出大多数人，尤其是首次购房者的现金支付能力。房价也超过了大多数借款人通过个人贷款获得的资格。因此，大多数购房者使用抵押贷款来为他们的购房融资。

描述抵押贷款的一个简单方法是，它是借款人从合格的贷款人那里获得的贷款，用于支付房屋费用。在接受贷款时，借款人将房屋本身作为抵押品，以保证他们会偿还贷款。如果借款人无法偿还抵押贷款，贷款人可以收回房屋并自行出售，以减少经济损失。有几种类型的抵押贷款也可以采取再融资或改造一个属性。这听起来很简单，但是有很多不同类型的抵押贷款项目，借款人在申请之前应该做一定的准备工作，以确保最优惠的利率和项目对他们来说是可用的。

有几种类型的抵押贷款可提供的，包括常规，FHA, USDA和VA。

传统抵押贷款是最常见的住房贷款产品，这也是大多数人在考虑抵押贷款时所想到的。有两种类型:符合条件的贷款和不符合条件的贷款。符合标准的传统贷款符合联邦住房金融局的要求，允许大型贷款服务机构房利美和房地美购买。这些公司在贷款结束后从贷款人那里购买贷款，并维持贷款的服务(收集付款并确保房主支付保险费)。这是最传统的按揭贷款类型。符合标准的传统贷款通常要求借款人的最低首付为3%优秀的FICO信用评分但如果首付款低于20%，借款人就需要支付额外的私人抵押贷款保险(PMI)费用。信用评分平均的借款人可能需要支付更高的首付款。借款人的信用评分以及房地美(Freddie Mac)或房利美(Fannie Mae)购买贷款的可能性降低了贷款人的整体风险，这意味着利率通常会低于信用评分较低的借款人。不符合标准的传统贷款不需要达到房地美和房利美的标准，因此这些贷款可能会超过允许的最高限额，或者提供给信用不佳的借款人。

联邦住房管理局(FHA)认识到，传统贷款的高信用评分和首付要求将许多购房者挡在市场之外，要么是因为他们已经拥有了与信贷问题作斗争过去还是攒不出必要的首付款。这些借款人完全有能力每月支付抵押贷款，但很难达到申请标准。联邦住房管理局抵押贷款计划旨在解决这些问题。这些贷款要求FICO评分为580分，低于许多传统贷款项目要求的620分。信用评分580分或更高的借款人只需支付3.5%的首付，但信用评分低至500分的借款人如果能够支付联邦住房管理局贷款10%的首付，就有资格获得贷款。由于联邦住房管理局为这些贷款提供担保(换句话说，如果借款人违约，联邦住房管理局将承担贷款人的经济损失)，联邦住房管理局贷款通常有很好的利率。联邦住房管理局贷款确实需要在贷款期限内支付抵押保险费(MIP)，或者直到再融资为止，但即使有额外的每月费用，联邦住房管理局贷款也为那些可能没有资格获得抵押贷款的买家提供了一条获得房屋所有权的途径。

美国农业部(USDA)还为可能没有资格获得传统贷款的买家提供贷款计划。这些贷款的目的是双重的:它们为中低收入购房者提供了一种更快拥有住房的途径，它们提振了经济，增加了农村地区的人口，而农村地区的经济和人口都在下滑。美国农业部的贷款对于那些收入低于所在地区要求的限额(限额因地区而异)并愿意在指定的农村地区购买房屋的买家，可以使用。这些贷款不需要首付或抵押贷款保险。由于这些贷款是由美国农业部担保的，贷款机构可以在没有首付或保险的情况下提供极其优惠的利率。这些贷款使那些有能力搬迁的人拥有住房成为现实，否则他们可能买不起房子。

最后，美国退伍军人事务部(VA)制定了一项住房贷款计划，以认识到现役军人和退役军人在拥有住房方面面临的独特挑战。多年的公共服务可能导致比公共部门的人收入更低(因此储蓄更少)，频繁的搬迁可能使房屋买卖变得困难。退伍军人管理局的贷款计划不需要首付款，提供低利率，没有抵押贷款保险要求。虽然交割时需要支付一小笔融资费用，但这笔费用可以滚入贷款本身，而且交割成本是有上限的，以使其可控。这些贷款适用于现役或退役军人及其家属。

除了上面提到的抵押贷款计划，其他州和地方的抵押贷款计划可能适用于各种组织、专业或地方的成员。因此，在决定申请哪种抵押贷款之前，做一个彻底的调查或选择一个熟悉你所在地区的抵押贷款经纪人是一个好主意。

抵押贷款机构根据借款人的信用评分、债务收入比、首付款、收入证明、纳税申报表等来确定贷款金额和利率。

月供的分量很重，很多首次购房者都低估了这一点。放款人不希望借款人在还款上挣扎。发现月供负担过重的借款人更有可能违约，而放款人也不愿经历昂贵的止赎过程(银行收回借款人的房屋，并在未付款后将其出售，以弥补自己的损失)。为了减少这种可能性，贷款人在决定是否向借款人提供贷款以及贷款人认为借款人可以管理多少贷款之前，会对借款人的信用记录、收入和其他因素进行彻底审查。从本质上讲，抵押贷款申请将帮助贷款人评估借款人对贷款人的风险有多大，然后贷款人将决定愿意承担多大的风险和成本。贷款人对借款人良好风险的定义在不同情况下略有不同。

为了申请按揭贷款，借款人应准备好提供其全部财务记录的文件。在申请之前——理想的情况是在申请之前很久——借款人应该从所有三个主要的信用报告机构访问他们的信用报告，并检查它们的准确性，然后开始工作纠正报告中任何不利的项目在申请抵押贷款之前。虽然贷方用于确定贷款金额和利率的精确公式因贷方而异，但借款人的信用记录和信用评分是计算的重要部分。贷款人还将考虑买方的收入、纳税申报单上显示的收入历史，以及他们的债务收入比(DTI)。贷款人感兴趣的是借款人每月用于偿还债务的收入比例，因为他们用这个数字作为借款人还款困难程度的风向标。利用他们的信用报告，借款人可以自己计算出这个数字，方法是将每个月的最低到期债务(如其他贷款、信用卡付款和汽车付款)和估计的抵押贷款付款(包括财产税、房主保险和抵押贷款保险)相加，然后除以月总收入。总债务支付不应超过借款人月收入的43%;这是大多数贷款机构允许的最高DTI比率。