解决了!买房有哪些不同类型的贷款?

问:为了买我的第一套房子，我已经存了一段时间的钱，最近才开始考虑抵押贷款的选择。有那么多的产品，那么多的首字母缩写和术语——就像故意混淆。我可以从哪些类型的贷款中选择买房，哪一种最适合我?

答:如果你是购房市场的新手，抵押贷款领域可能会让你不知所措，但通过一些阅读和研究，你会比你想象的更快地学会房屋贷款的语言。“抵押贷款”这个术语意味着每个人在买房时都可以获得一种贷款产品，但事实是购房贷款有多种类型。根据你的财务状况和你将要购买的房屋类型，在你找到适合你情况的贷款之前，你可能会找到一个或多个产品进行比较。分解不同的产品看起来像是阅读不同的语言，但很快你就能像专业人士一样分辨出FHA、USDA和FICO之间的区别，这样你就可以选择最适合自己的抵押贷款类型。

有两种类型的常规贷款(也称为常规抵押贷款)。传统贷款对于财务稳定的购房者来说是理想的，至少要支付3%的首付。

传统贷款是大多数人在考虑房屋抵押贷款时想到的。这是一种基本的住房贷款，借款人先支付房屋价格的一定比例作为首付款，然后从贷款人那里借剩下的钱，并制定一个详细的分期偿还计划，在15年、20年或30年内偿还余额和利息(一些贷款人可能有更灵活的条款)。传统贷款和其他抵押贷款之间最重要的区别是，传统贷款不受联邦政府支持或担保，因此它们对出借人来说风险更大一些。虽然一般来说，随着时间的推移，它们的成本比其他贷款略低，但你必须有一个强大的财务状况才有资格，可能必须增加私人抵押贷款保险(PMI)的成本，直到你达到一定的偿还门槛。常规贷款分为两类:合格贷款和非合格贷款。

符合标准的常规住房贷款符合联邦住房金融局规定的某些标准。这意味着一旦你的贷款成立，它将有资格被房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)购买，这两家大型贷款服务机构为抵押贷款市场提供稳定性和安全性，而不是出售给全国各地的各种银行和其他贷款机构。符合标准的贷款可以用来购买主要住宅、第二套房、租赁或投资房产，因此在这方面，它们比一些限制购买的联邦保险贷款更灵活。你可以借到的符合标准的贷款的最高金额是548,250美元，尽管在一些高成本的县和州或多单元住宅的情况下，最高金额是822,375美元。你需要至少支付房产成本的3%作为首付，这对于财务状况良好但资金不多的买家来说是很好的，但你可能会被要求每月支付PMI，直到你支付了房屋价值的20%。一旦你达到了20%，你可以要求取消PMI如果你的贷款是良好的信誉。即使有PMI指数，你购买住房的总成本也可能比其他类型的抵押贷款要低;知道这些贷款可以被房利美或房地美收购，这为贷款人提供了一些支持，可能会导致较低的利率。符合标准的贷款稳定且成本相对较低，对于财务状况良好、信用和债务收入比良好的借款人来说，它们是最佳选择。你需要准备好记录一切——你的工作经历，信用报告和分数，你的收入和其他资产，并提供贷款人要求的任何其他证明。

不合格贷款没有与合格贷款相同的限制，因为它们不需要满足房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)的要求。不合格贷款可以获得比合格贷款更高的贷款金额，在某些情况下，信用不理想的借款人可以获得(更高的利率和更高的首付)。

对于购买力稍强的购房者来说，大额贷款是理想的选择。

大额贷款是不符合标准的贷款，允许借款人越过标准贷款的限制。这类贷款在房价较高或住房更大、更豪华、因此更昂贵的地区更为常见。这些贷款属于自己的类别，因此，如果借款人能够满足贷款人的要求，就可以以与符合标准的贷款相当的利率提供贷款，而贷款人的要求往往比小额贷款要求更高。在大多数情况下，你需要有至少700的FICO分数，才能考虑获得巨额贷款。你的债务收入比需要很低，你应该期望产生高于平均水平的10%到20%的首付。这些贷款是理想的买家需要借款数额超过符合标准的贷款所允许的，谁有良好的信用和较低的债务收入比。

有一些政府担保的贷款可以帮助更多的人买得起房子:联邦住房管理局贷款、美国农业部贷款和退伍军人事务部贷款——但购房者必须符合一定的标准。

多年来，住房的所有权仅限于那些足够富有的人，他们可以存下大量的首付，同时还能支付房租。随着房价的上涨，这对许多人来说越来越难实现。虽然联邦政府不直接为购房提供贷款，但它确实认为拥有住房可以为社区和家庭提供稳定，并寻求让更多人实现拥有住房的梦想。因此，政府开发并担保了几种类型的住房贷款，以帮助那些现金不够支付首付款或信用不佳的买家购买他们可以继续投资的住房，而不是陷入无休止的租房循环。

联邦住房管理局的贷款由联邦住房管理局支持。FHA贷款的目的是帮助那些没有办法存下大笔首付或信用水平一般(但不是优秀)的符合其他条件的购房者，通常被视为首次购房者贷款产品，因为它们对那些没有现房可出售的人有帮助。FHA贷款要求FICO评分为580分，低于许多其他项目要求的620分，前提是借款人可以提供3.5%的首付。对于能够至少支付10%首付的借款人，最低500分也可以接受。给那些首付低于10%的人一个警告:对于FHA贷款，与PMI类似的低首付贷款，需要每月额外支付，但它永远不能取消，而且在贷款的整个生命周期内都将保持不变。消除额外支付的唯一方法是在你积累了足够的股本后再融资贷款。

为了鼓励购房者在农村地区定居，美国农业部(USDA)支持向那些愿意在指定地区、不受欢迎的地区购房的中等或低收入购房者提供贷款。这些贷款有收入限制，对于低收入的借款人，可能根本不需要支付首付。对于那些可以灵活搬迁的买家来说，美国农业部的贷款可以为他们提供一个绝佳的机会，让他们在一个新的地方重新开始自己的新家，而这些人通常是那些原本无力成为房主的人。

许多现役军人和退伍军人放弃了多年的收入来为美国服务。现役军人可能经常需要搬家，这使他们难以发展稳定的信用，并可能在他们从一个部署到另一个部署的过程中留下一系列短期抵押贷款。为了缓解已经服役或正在服役的军人拥有住房的经济压力，美国退伍军人事务部为服役人员提供低利率、无首付和无PMI的灵活抵押贷款。退伍军人事务部抵押贷款的结算成本是有上限的，以避免负担过重。为了降低整个项目的成本，退伍军人事务部抵押贷款会收取少量的融资费用，但这笔费用可以计入抵押贷款，从而使买房的前期成本保持在较低水平。

这些项目旨在帮助更多的人成为房主，所有这些项目都需要借款人能够还款的证明，以及借款人为此做出的善意努力。政府保险项目消除了一些可能阻碍更多家庭成为有良好信誉的房主的障碍。

固定利率抵押贷款固定了你的月供。

所有的抵押贷款都有利息;事实上，总利息成本可能是抵押贷款结算文件中最令人震惊的数字之一，尤其是对首次购房者。固定利率抵押贷款有一个设定的利率，在贷款被批准时确定，并在贷款的整个生命周期内保持不变。固定利率为借款人提供了稳定性和安全性:在偿还抵押贷款所需的15年、20年或30年里，月供将保持不变，如果买房时利率相当低，固定利率抵押贷款可以保护买家免受市场波动的影响。另一方面，如果在购买时利率处于中等或较高水平，借款人就会被这个较高的利率束缚多年，最终可能会在贷款期限内支付多得多的利息。

可调利率抵押贷款依赖于市场。

可调利率抵押贷款在贷款的前几年提供具有吸引力的低固定利率，然后在预定的点上，利率转变为随利率市场变化的灵活利率。与固定利率较高的抵押贷款相比，这些抵押贷款可以让头几年的房屋所有权更容易负担得起。然而，当初始阶段结束时，问题就会出现:如果利率特别高，每月的抵押贷款支付可能会突然变得非常非常高。如果借款人在那个时候没有能力为贷款进行再融资，而且还款无法控制，就会导致贷款违约，拥有住房的梦想就会变成噩梦。

对于愿意承担一点风险的借款人来说，浮动利率抵押贷款可以在整个贷款期限内节省大量的利息支出。那些只打算在房子里住几年的购房者也可以从最初的低固定利率中获益良多。但风险是真实存在的:如果你计划利用较低的初始利率，然后出售或再融资，但房价突然发生了变化，你可能会发现自己两者都做不到，然后你可能会陷入无法支付的付款。

付息贷款是收入不断增长的购房者的理想选择。

大多数抵押贷款支付分为一部分用于贷款本金和一部分用于利息。在大多数抵押贷款中，早期支付的大部分用于支付利息，一小部分用于支付本金，余额在还贷期间逐渐向本金转移。这可以保护贷款人不损失他们的贷款收入。无息贷款是为那些刚刚开始职业生涯或希望获得晋升的借款人设计的，其特点是还款期的前5至7年只支付利息，然后在利息的基础上慢慢增加本金支付。你需要提前计划好，在还款开始时为更大的还款做好准备，并做好在最初几年里你不会在你的房子里积累任何资产的想法。然而，只付利息的贷款是减少早期还款的好方法，如果你计划在只付利息的还款结束前再融资或出售，这些贷款可以节省一大笔钱。

有针对特定用途和房屋类型的贷款——不仅仅是买房贷款:移动住房贷款、装修贷款和房屋建设贷款。

住房贷款不仅仅用于直接购买住房;其他时候你可能需要借。也许你找到了一个你喜欢的家，但需要翻修使其适合居住，或者你找到了土地，想要从零开始建房。或者你更喜欢移动住房，这是大多数常规抵押贷款不可能支付的。每种情况都有贷款，甚至更多。

为了有资格获得住房贷款，移动住房或制造住房必须符合被归类为房地产的要求。要达到这一标准，移动或制造房屋必须至少有400平方英尺，并安装在一个永久性的基础上。在它所在的司法管辖区，它还必须作为不动产纳税。如果你想购买的移动或人造房屋符合这些要求，一些贷款机构会为移动或人造房屋购买提供符合要求的贷款，而另一些则不会。联邦住房管理局、退伍军人事务部和美国农业部的贷款可以用来资助满足房地产要求的移动和制造住房。这些贷款将根据房屋的使用年限和状况有不同的参数，因为移动房屋会随着时间贬值，而传统房屋会升值。另一方面，如果移动房屋有轮子，或者业主向机动车辆管理部门支付了费用，该建筑就被归类为车辆，不能通过传统的抵押程序融资。除了传统的抵押贷款产品外，还有联邦住房管理局和个人贷款产品可以为移动住房提供融资。

改善当前住房的贷款有几种形式。首先，你可以用你已经建立在现有的房子的股本作为抵押，并采取房屋净值贷款．这些贷款有时被称为二次抵押贷款，因为它们本质上允许你以你已经支付的那部分房屋为抵押贷款，而你还在为你还没有支付的那部分抵押贷款。房屋净值贷款是一种划算、灵活的方式，可以支付你已经拥有的房子的翻修费用。个人贷款也是这个过程中的一个选择，如果你的信用良好，可以获得更快的资金，因为他们不需要房屋净值贷款中通常包含的产权搜索和评估过程。

如果你已经找到了一个你想买的房子，但需要进行严重的修复，有一个抵押贷款选项叫做修复或翻修贷款。有两种版本:一种由联邦住房管理局提供，被称为20.3万美元贷款，另一种由房利美提供，是其“家居风格”项目的一部分。每一种都有稍微不同的需求和灵活性级别。这与传统的抵押贷款类似，但房屋的价值是基于翻新后的价值，而不是房屋的市场价值。这使得购房者可以借比房屋当前价值更多的钱来为翻修提供资金，目的是让房屋在翻修后成为贷款价值的适当抵押品。发放20.3万笔贷款的贷款机构将密切监控改造的进展，以保护他们的投资，这降低了他们的整体风险。翻修贷款只适用于主要住宅。

最后，对于那些已经找到一块地并想要从零开始建造自己的房子的人来说，还有一些选择。建筑贷款是一种短期贷款，可以用于支付建造住宅的材料、劳动力和许可证。房产本身的成本也可以计入这种贷款。这些贷款通常在工作完成时分期支付。有三种类型的建设贷款，而正确的一种将取决于项目预算和时间表，以及对当前利率的评估。从建设到永久贷款的一开始是可调整利率的建设贷款。一旦建设完成，贷款将转化为传统的固定利率抵押贷款。建筑类贷款是短期贷款;它们在施工过程中以可调整的比率持续，必须在施工完成后立即偿还或再融资。第三种选择被称为业主-建筑商贷款。 If you’re planning to be the general contractor for your home building project, you can take a loan specifically for the construction to be paid back over time. Owner-builder loans are difficult to get because they are considered high risk, and the borrower generally needs to be a professionally licensed general contractor to acquire one. Credit scores for all construction loan borrowers must be exceptionally high—generally at or above 720—as there is nothing for the lender to sell to recoup its loss if the borrower defaults before the project is complete.

权衡你的财务健康状况和你的抵押贷款选项可以帮助你选择最好的贷款来帮助你买房。

有了如此广泛的购房融资选择，在你开始之前，你需要对你作为借款人的地位有一个清晰的认识。检查你的信用评分债务收入比．大致决定，你觉得你每个月可以花多少钱在按揭支付上(记住，税收和业主保险费将是每次按揭支付的一部分)。评估你可以提供多少作为首付款。考虑你可能能够访问的程序，以减少你的整体成本。

然后开始和贷款人交谈。至于利率和条款的细节，可以询问有关新的项目或贷款机构对像你这样的人的激励措施。当你确定了最可能的选择后，申请预先批准:贷款人会检查你的信用，核实你的收入，并给你一封信，详细说明你可以借多少钱，通过什么样的项目。然后，您可以使用这些信息来选择适合您特定情况的最佳贷款。这是否比开车去最近的银行或填写你在网上找到的第一份抵押贷款申请更麻烦?是的。但是，了解你可以选择的选项，并对你的财务状况有一个敏锐的认识，可以帮助你选择一笔贷款，可以在你的房屋所有权的生命周期中节省成千上万美元，并可能帮助你了解到，你可以比你想象的更舒适地购买。