解决了!什么是反向抵押贷款?

问:我和妻子最近退休了，终于有时间对家里进行一些急需的装修。不过，我们不想耗尽我们的退休基金来更新我们的房子。我们的朋友建议申请反向抵押贷款来支付我们的装修费用，但我们从未听说过这种类型的贷款。到底什么是反向抵押贷款?

答:退休后管理家庭财务可能会变得复杂，尤其是当房主想要进行一项重大购买，比如翻新过时的厨房或扩建房屋时。你的朋友是对的，反向抵押贷款可以帮助支付房屋装修费用，以及其他一些费用。事实上，反向抵押贷款是为退休人员和老年房主设计的，让他们有机会使用他们积累的房屋净值来支付日常成本或更大规模的购买。

什么是反向抵押贷款?这是一种特殊类型的房屋贷款，贷款人以房屋净值为贷款金额的基础向借款人付款。然而，申请反向抵押贷款确实需要一些注意事项，它可能不是每个家庭的最佳财务选择。为了确定反向抵押贷款是否适合他们，房主首先需要了解一些反向抵押贷款的事实，包括贷款限制，资格要求，以及这种类型的贷款有哪些融资选择。

反向抵押贷款是一种住房贷款，可以让退休人员和老年人从他们的房屋中提取资产。

每当房主支付抵押贷款时，他们就会通过削减贷款余额来获得房屋的权益。房主可以利用这些资产来贷款和购房。反向抵押贷款是一种专门类型的房屋净值贷款，仅适用于61岁以上符合贷款人或联邦住房管理局(FHA)规定的特定资格要求的房主。

不像典型的房屋净值贷款反向抵押贷款在贷款一开始就有分期偿还计划，而没有严格的还款计划。事实上，这种类型的贷款根本不需要借款人每月定期还款。宽松的还款计划是反向抵押贷款对靠固定收入生活的退休人员的很大一部分吸引力。钱进入他们的账户，但没有立即开始偿还贷款的需要。

符合条件的房主可以通过反向抵押贷款将部分房屋净值转换为现金。

许多选择反向抵押贷款的人已经完全还清了他们最初的住房贷款，但仍然有未偿贷款余额的借款人也可以有资格。借款人可能有资格获得反向抵押贷款，这种抵押贷款的价值相当于他们房屋净值的较大比例，也可能反映了房屋净值的较小比例。然而，即使借款人已经完全偿还了他们最初的抵押贷款，贷款人也不会为房屋净值的全部金额提供反向抵押贷款。贷款的确切规模将取决于几个因素，包括房屋的价值、房屋净值的累计金额、贷款本金的剩余金额以及借款人的年龄。

贷款人将以一次过或定期分期的方式向借款人支付贷款。

如何反向抵押贷款实践工作?一旦贷款被批准，贷款人将以单笔存款或按月支付的方式将资金存入借款人的银行账户。两种方法都有各自的好处。希望进行大宗购买的房主，例如增加一个房间或重新装修厨房，可能希望一次性收到所有的反向抵押贷款资金。另一方面，那些想要获得额外资金来帮助支付生活费用而又不想过早耗尽退休储蓄的退休人员可能会从定期付款计划中受益。以每月付款的形式接受反向抵押贷款资金可以使退休人员更容易支付杂货、水电费、房屋维护需求和其他日常开支。

贷款人也可以根据贷款金额增加信用额度。

贷方还可以提供第三种付款方式:信用额度。反向抵押贷款借款人不必一次性获得所有资金，也不必每月以较小金额的支付方式进行分配，他们可能能够开通一个信贷额度，随时可以提取资金。只要信贷额度上还有余额，房主就可以继续从中提取资金，以帮助支付出现的任何成本。

在某些情况下，贷款人可能会提供混合支付计划——例如，将一些资金作为一次性存款分配，将其他资金作为信用额度的一部分预留。有了这种财务灵活性，房主可以根据他们的具体需要分配他们的反向抵押贷款资金。

退休人员可以选择任何方式使用这些资金——购买食品杂货、支付医疗账单，甚至是支付新房子的首付款。

反向抵押贷款资金可以用来支付广泛的费用，因为抵押贷款机构通常不限制如何使用这笔钱。一些房主将他们的资金用于更换有故障的电器、更新浴室或安装新窗户等重大开支。其他借款人可能更喜欢把他们的反向抵押贷款的钱花在日常开支上，如杂货或药物。人们把反向抵押贷款的钱当作应急基金，以支付未来可能出现的意外费用，例如修车或医疗费用，这也并不罕见。甚至可以用反向抵押贷款的资金来支付新房的首付款，这可以帮助退休人员支付裁员的前期成本。

虽然反向抵押贷款公司和私人贷款机构不太可能限制这类贷款的资金使用方式，但提供单一用途贷款的机构可能会设置自己的限制。然而，单一用途的反向抵押贷款远不那么常见，所以房主可能不会把它们作为一种融资选择。

房主可以以他们的房屋净值为抵押，在贷款机构的反向抵押贷款限额内借款。

借款人可以从反向抵押贷款中获得的最高金额在一定程度上是基于他们在房产中积累的房屋净值。然而，贷款金额往往受到贷款人贷款限额的限制，这可能会根据抵押贷款公司而有所不同。此外，由联邦政府支持的反向抵押贷款——即房屋净值转换抵押贷款(HECM)——必须遵守联邦住房管理局(FHA)设定的贷款限制。当前的HECM按揭限额是970800美元，所以这是房主在这种特殊类型的反向抵押贷款中可以获得的最高资格。

贷款金额也可能受到其他因素的影响，比如一个人的现有债务数额、他们的信用历史和年龄。贷款人可能有自己的反向抵押贷款要求和资格标准，因此值得房主花时间货比三家，看看他们可能有资格从不同的抵押贷款公司获得什么。使用在线反向抵押贷款计算器可以帮助潜在借款人计算出他们可以借多少钱。

贷款余额直到借款人卖掉房子、搬家或死亡才会偿还——事实上，借款人自己可能永远不需要偿还反向抵押贷款。

反向抵押贷款的一个好处是借款人不需要立即开始偿还贷款金额。借款人可以将贷款偿还推迟数年，因为贷款余额直到房产所有权发生变化时才到期——要么是因为房子被卖掉了，要么是传给了家庭成员或爱人。如果借款人决定出售房屋，他们可能会用出售所得来偿还剩余的贷款余额。然后，他们可以用剩下的钱来买一个新房子。

如果业主在出售房产前去世，他们可能永远都不需要偿还贷款余额。一些房主甚至申请反向抵押贷款，根本不打算全额偿还贷款。

但是，如果财产传给在世的家庭成员，会发生什么?根据贷款协议的条款，继承人可以自掏腰包偿还全部款项，也可以出售房产，用这笔钱偿还反向抵押贷款。

即使借款人不会每月偿还抵押贷款，他们仍将继续欠税、保险费和其他经常性住房成本。

借款人不需要每月支付抵押贷款本金或利息，但在反向抵押贷款期间，他们还需要支付其他经常性的住房成本。他们可能欠下的最大两项支出是房产税和房主保险费，这两项通常包含在抵押贷款中。许多反向抵押贷款协议要求借款人保持当前的税收和房主保险。未能支付这些费用可能导致贷款人取消贷款协议，并要求全额支付剩余余额。

除了这些成本之外，可能还有其他费用需要考虑，比如房主协会的费用和水电费。虽然取消每月抵押贷款的前景听起来很有吸引力，但房主应该更广泛地看待他们的住房成本，这样他们就知道他们在反向抵押贷款方面的财务义务可能是什么。

反向抵押贷款只适用于年龄在61岁以上、在房屋中积累了大量资产的房主。

由于反向抵押贷款是为退休人员和老年房主的需求量身定制的，贷款人通常有严格的资格标准。首先，借款人必须年满62岁才有资格申请这类贷款。许多贷款机构还会规定，房主在申请反向抵押贷款之前，必须在房产中积累一定数量的权益。在许多情况下，反向抵押贷款规则规定，符合条件的房主必须拥有至少50%的房屋净值，但这个数字可能因贷款人而异。

与任何类型的住房贷款一样，贷款人在批准反向抵押贷款之前会仔细审查借款人的财务历史。背负太多债务可能会使房主无法获得这种抵押贷款的资格，但确切的资格标准将取决于抵押贷款公司。

房产本身也必须满足一定的贷款人要求，才有资格获得反向抵押贷款。

房产本身也需要满足一定的要求，才有资格申请反向抵押贷款。贷款机构只会为主要住房提供反向抵押贷款，因此房主将不能为第二套住房或度假房产申请反向抵押贷款。

用于联邦政府支持的反向抵押贷款的房产将需要满足额外的指导方针，才有资格获得此类贷款。符合条件的房产必须符合联邦住房管理局提出的房产要求，以确保房屋状况良好，不会对居民构成安全隐患。此外，联邦住房管理局的反向抵押贷款标准可能会将某些类型的房产排除在资格之外，如微型房屋、成套房屋或集装箱房屋。

由联邦政府担保的房屋净值转换抵押贷款是最常见的反向抵押贷款。

许多选择反向抵押贷款的房主可能最终会选择上述政府支持的贷款之一，因为它们是最常见的反向抵押贷款类型。房屋净值转换抵押贷款由联邦政府提供保险，这有助于降低贷款机构在提供此类贷款时所承担的风险。政府的支持也使这些贷款对房主来说更安全，因为HECM的贷款人不太可能参与掠夺性贷款行为。

HECM贷款还提供了许多其他优势，可能也会吸引借款人。如上所述，借款人可以以一次性付款、每月分期付款、信用额度或这些付款选项的某种组合的方式获得资金。政府也没有对资金的使用方式进行任何限制，因此借款人可以使用他们的HECM资金来支付任何他们想要的费用，而无需事先获得清理。

另一方面，自营反向抵押贷款不受联邦政府的支持。

贷款机构可以提供他们自己的反向抵押贷款解决方案，这些解决方案根本不受联邦政府的支持，被称为专有反向抵押贷款。不过，并不是所有的抵押贷款公司都提供这种类型的反向抵押贷款，因此它的可用性可能因贷款人而异。由于这些都是贷款人特定的贷款产品，资格要求并不全面一致。利率和贷款费用可能会根据借款人选择与哪个贷款人合作进行反向抵押贷款而变化。

不过，与此同时，自营反向抵押贷款不受联邦反向抵押贷款规则和法规的约束，因此理论上借款人可以通过这种类型的贷款获得更大的贷款金额。

单一用途的反向抵押贷款可能也是一个选择——如果你能找到的话。

虽然不像HECM或专有反向抵押贷款那样普遍，但单一用途的反向抵押贷款可以作为房主考虑的替代方案。这些反向抵押贷款通常是由非营利组织或地方政府机构提供的，所以它们的可用性可能会有很大的差异——在该国的一些地区可能完全无法使用。

顾名思义，单一用途反向抵押贷款旨在用于一次性费用，而不是可能用信贷额度或每月付款来支付的经常性成本。此外，提供这种类型贷款的组织可能需要在支付任何资金之前签署贷款的目的。可能会有适当的限制，以防止借款人使用反向抵押贷款资金的预期支出。

与其他住房贷款一样，反向抵押贷款使用借款人的财产作为抵押，但借款人仍然拥有他们的房子。

抵押贷款是有担保的贷款，这意味着借款人需要为贷款提供一些抵押品。在住房贷款的情况下，财产作为抵押品，反向抵押贷款也不例外。当房主申请反向抵押贷款时，他们将用自己的房子作为抵押，但这并不影响他们的住房所有权。借款人将继续是所有权所有人，即使他们使用自己的房屋净值的一部分来资助贷款。

虽然反向抵押贷款通常没有月供，但这种类型的贷款仍然有可能违约。通常，如果借款人未能遵守贷款协议的条款，就会发生反向抵押贷款违约。一个例子是，如果有人在他们的主要住所进行了反向抵押贷款，但随后在没有出售原始房产的情况下搬到了新家。该房屋将不再被视为主要住所，并将失去反向抵押贷款的资格。

借款人不需要为反向抵押贷款纳税，因为这些资金被视为贷款而不是收入。

虽然房主将继续为他们的房子缴纳财产税，但他们将不需要为他们从反向抵押贷款中获得的资金纳税。因为反向抵押贷款的资金是贷款而不是收入，美国国税局不对这笔钱征税。在某些情况下，退休人员可能欠他们的退休账户、养老金甚至社会保障基金的税。在决定如何为退休做预算和支付日常开支时，房主可能需要考虑反向抵押贷款的税收优惠，以及从长远来看如何帮助节省资金。值得注意的是，由于反向抵押贷款基金不被视为收入，它们不应该影响借款人的社会保障福利状况。

然而，与任何类型的融资一样，反向抵押贷款也需要支付前期成本。

这种类型的贷款有几个好处，但潜在的借款人应该在做出决定之前熟悉所有反向抵押贷款的利弊。例如，尽管借款人不负责定期偿还反向抵押贷款，但在贷款最终完成之前，他们将欠下一些前期成本。对于任何类型的抵押贷款，初始费用都是一项常见的费用，房主在申请反向抵押贷款时也可以期望支付这些费用。

各种各样的结案费用也可以评估，包括评估费、产权搜索费、政府备案费和其他费用。贷方还可能对反向抵押贷款收取服务费，这增加了获得这种住房贷款的总成本。然而，这些成本绝不是反向抵押贷款独有的;他们都是典型的评估与任何类型的住房贷款。

如果房主需要额外的资金来支付退休，并且他们已经在他们的房子里积累了大量的资产，反向抵押贷款可能是一个好主意。

反向抵押贷款对那些已经在自己的房子里积累了大量资产，并希望将其投入使用而不是从退休或储蓄账户中提取资金的退休人员来说是有帮助的。即使是有大量储蓄可以依靠的房主，也可能更愿意将他们的房屋净值转换成可用的资金，而不是耗尽他们可支配的其他资金来源。

考虑到未来的不确定性，房主可能会更放心地使用他们的房屋净值来支付日常开支，并保持储蓄账户充足，以防出现更大的意外成本。反向抵押贷款可以为老年人提供一些喘息的空间，他们已经尽了他们所能为退休做准备，但仍然想要一点额外的财务灵活性。

反向抵押贷款对那些不打算把房产传给家人或爱人的房主也有意义。

反向抵押贷款可能会吸引那些不打算出售房产或将所有权转让给家庭成员的房主。因为在房产易手之前不需要偿还贷款金额，所以从未出售过房屋的房主在其一生中不需要偿还反向抵押贷款。

同样的情绪也适用于那些没有继承人或不打算把房子写进遗嘱的房主。只要房产所有权没有传给家庭成员，房主的亲戚将来可能就不需要偿还任何未偿贷款余额。

但如果借款人的亲戚确实继承了房产，那么偿还反向抵押贷款可能会使他们的财务状况紧张。

反向抵押贷款的结构方式可能会给拥有房产的家庭成员带来财务问题。一旦物业出售或业权转让给其他业主，未偿还的贷款余额须全数偿还。如果原来的借款人仍然活着，那么他们将被要求偿还他们从反向抵押贷款中使用的任何资金。

然而，如果财产是继承的，那么新的财产所有者可以负责偿还整个贷款余额。承担这些债务可能会使家庭成员陷入经济困难，他们可能需要卖掉房产来偿还最初的反向抵押贷款。

此外，要注意，私人贷款机构可能会试图通过掠夺性反向抵押贷款来欺骗房主。

许多提供自营反向抵押贷款的私人贷款机构都是完全合法的公司，但情况并非总是如此。反向抵押贷款诈骗确实发生，利用不熟悉这种类型贷款的借款人。这类骗局可以以不同的方式实现，所以彻底审查任何提供专有反向抵押贷款的私人贷款机构总是一个好主意。

例如，贷方可能会收取过高的利率或费用，这可能被认为是掠夺性的，因为它们远远超过了这个领域的通常收费。骗子可能会积极地向老年人推销他们的融资服务，并试图说服房主申请反向抵押贷款，以支付不必要的房屋装修、新房子，甚至进行投资。

房主永远不应该感到获得反向抵押贷款的压力-事实上，重要的是他们做自己的尽职调查，并根据自己的情况做出最好的决定，即使这意味着使用另一种类型的融资或完全推迟贷款。房主也可以通过获得联邦政府批准的贷款人的HECM来避免骗局。

如果退休人员想要利用他们的房屋净值，房屋净值贷款和房屋净值信贷额度(HELOC)是其他融资选择。

反向抵押贷款并不是唯一一种允许房主将房屋净值转换为可用资金的房屋贷款。房屋净值贷款和房屋净值信贷额度(HELOC)是利用累积的房屋净值的常见融资选择。使用房屋净值贷款或HELOC的借款人应该知道，与反向抵押贷款不同，一旦贷款开始，还款就开始了。他们可能需要在融资协议条款中规定的一段时间内，按月偿还贷款余额。

有很多房屋净值贷款优势不过，考虑一下。例如，房屋净值贷款可能比其他贷款更容易获得资格，如果资金用于改善房屋，利息可以免税。当考虑反向抵押贷款时，它也值得一看最佳房屋净值贷款， HELOCs和类似的融资选择，因为它们可能有更适合房主需求的条款和条件。

如果首选贷款机构不提供反向抵押贷款、房屋净值贷款或HELOCs，退休人员可以考虑通过货比三家来探索他们的选择。

抵押贷款公司并不总是提供利用房屋净值的贷款，包括反向抵押贷款。在某些情况下，贷款人可能会提供某些类型的房屋净值贷款，但不提供其他类型的贷款。想要利用反向抵押贷款、HELOC或传统房屋净值贷款的房主可能需要货比三家，找到能够提供他们想要的确切融资条款的贷款人。

即使房主的贷款机构确实提供这类贷款，也经常建议货比三家，因为利率、资格要求和其他抵押贷款条款可能会因贷款机构的不同而有所不同。接触到最佳反向抵押贷款公司了解房主有什么资格可以帮助退休人员找到适合他们的预算和退休目标的正确融资选择。