解决了!建筑贷款如何运作?

问:我想买房已经有一段时间了，但市场上没有一套房子非常符合我的购房标准。相反，我正在考虑从零开始建一个家，但我需要一个方法来资助它。建筑贷款是如何运作的，我怎么知道哪些是适合我的呢?

答:如果你想知道，“建筑贷款是如何运作的?”“你并不孤单。建筑贷款是一种帮助支付建筑成本的贷款新屋．有几种不同类型的建筑贷款，以适应借款人不同的需求。主要类型包括建筑专用贷款、从建筑到永久贷款和业主-建筑商贷款，不过，如果你想在现有房屋上完成一个大型翻新项目，也有几种选择。

你选择何种类型的建设贷款最直接取决于项目本身，但也有其他考虑因素。贷款机构认为建筑贷款的风险比传统抵押贷款高得多，原因有几个，这可能使它们更难获得贷款资格。这也意味着，与传统抵押贷款利率相比，你可能会发现更高的建筑贷款利率。了解更多关于每一种贷款类型的要求，如何建设贷款的工作，以及每一个的优点和缺点，以便您可以选择最适合您的建设贷款。

一个建设贷款是一种短期贷款，用于资助住宅物业的建设。

建筑贷款是一种贷款类型帮助借款人为住宅建设提供资金;最常见的是新家。这种短期贷款类型可以支付购买土地的成本，承包商的劳动力成本，以及完成项目所需的建筑材料和许可证。一旦房屋建成，借款人既可以申请传统抵押贷款来偿还建筑贷款，也可以选择自动将建筑贷款转换为传统抵押贷款。与直接向借款人提供资金的传统贷款不同，建筑贷款向在整个房屋建造过程的不同阶段建造房屋的承包商提供付款。

在批准贷款之前，贷款人可能会要求借款人聘请信誉良好的建筑商，该建筑商能够在贷款期限内完成工作，很好地完成工作，并妥善管理贷款支付以完成项目。借款人可以通过咨询全国住宅建筑商协会，并在选择聘请建筑商之前彻底检查其资质，来找到信誉良好的承包商。

建筑贷款被视为比传统抵押贷款风险更高，因此利率往往更高。

在贷款机构看来，建筑贷款的风险通常比其他更传统的住房贷款要高得多。这主要有两个原因。

首先，建筑贷款与抵押贷款不同，它不是一种有担保贷款。在抵押贷款中，借款人将房屋作为抵押品，这意味着如果借款人违约，贷款人将能够出售房屋以弥补损失。这通常不是建筑贷款的情况，除非借款人已经拥有将要建造房屋的土地;在这种情况下，借款人可以将土地作为抵押品，并可能获得较低的利率。然而，除了建造房屋外，还申请建筑贷款购买土地的借款人通常利率更高，可能会发现更难获得贷款。

其次，建筑贷款的期限比传统抵押贷款短得多。虽然借款人可以申请15年或30年的抵押贷款，但建筑贷款的期限较短，约为12至18个月。贷款期限较短的原因是，建筑贷款只能覆盖房屋建造期间，通常是一年或两年，有时甚至更短。如果项目延迟，最终花费的时间比承包商最初估计的要长，这可能会导致借款人无法在期限结束时还清贷款。甚至像洪水这样的自然灾害也会使建设项目脱险，使项目的工期超过建设贷款的期限。由于贷方发放的是一笔数额巨大的短期贷款，这些贷款被认为是有风险的，而且往往对资格的要求比传统抵押贷款严格得多。

由于建筑贷款风险较高，因此通常利率较高，借款人在申请贷款前应仔细评估自己的财务状况，以确定他们是否能够实际承担更高的利率。

有几种不同类型的房屋建设贷款．

正如前面提到的，有几个不同类型房屋建设贷款供借款人选择。第一种是建筑类贷款。这种类型的贷款为建造新住宅的成本提供资金，在建筑项目的整个过程中。一旦在贷款期限结束时房屋建造完成，借款人必须还清余额，通常是通过申请传统的抵押贷款来为房屋融资。这叫做期末贷款。以这种方式为房屋建设融资可能意味着支付更多的费用，比如交割成本，因为借款人实际上是在申请两笔独立的贷款。

另一个选择是建设到永久贷款。这种类型的贷款为房屋的建造成本提供资金，然后在建筑贷款期限结束时转换为传统的抵押贷款。这种类型的建设贷款的好处是，借款人只需支付一套交割成本，而不像建设贷款和传统抵押贷款那样需要支付两套交割成本，这可以为借款人节省资金。无论是建设贷款还是建设到永久贷款，借款人的贷款支付通常是只付利息的，本金余额在贷款结束时到期。

借款人如果是建筑商，可以申请业主-建筑商贷款。在这种情况下，借款人作为自己的总承包商，自己完成房屋的建设。然而，要获得这类贷款的资格，借款人通常需要证明他们有经验，受过教育，有执照，因此能够在预算内及时完成工作，并符合当地建筑规范的要求。因此，对于许多借款人来说，这种类型的贷款通常不是一个现实的选择，除非他们有专业的建筑工作经验。

最后，如果借款人要对现有房屋进行重大更新或改变，而不是建造新的房屋，他们可以选择申请翻修贷款。其中一个选择是联邦住房管理局(Federal Housing Authority)的203(k)康复贷款。这种类型的贷款允许借款人为房屋本身和任何必要的维修提供资金。对于需要大量工作的老房子来说，这是一个很好的选择，这通常不符合传统的抵押贷款条件。使用这种贷款，借款人将购买并完全改造房屋，同时支付一个月的贷款。这类贷款背后的理念是帮助潜在的房主购买“修缮房”，使其更新并适合居住。

贷款机构根据借款人的信用和财务状况以及贷款规模和期限来确定建筑贷款利率。

对于希望获得房屋建设贷款的借款人来说，一个很好的开始是评估他们的财务状况，包括检查他们的信用评分，查看他们的债务收入比，并使用建筑贷款计算器来确定建筑贷款在他们的总体预算中占多大比例。在申请建筑贷款时，对借款人来说，重要的是要掌握自己的财务能力，因为这种贷款的利率更高，比其他类型的贷款更难获得资格。

如果借款人已经申请了贷款，贷款机构在审查申请并决定是否向潜在借款人发放贷款时，将严格评估借款人的财务健康状况。贷款机构通常会查看借款人的信用评分，并要求提供包括最近的支票存根、银行账户信息和纳税申报单在内的文件，以评估借款人的财务状况。这将有助于贷款人确定借款人是否能够在期限结束前合理地偿还贷款。贷款机构在决定是否批准贷款时，还将考虑该建筑项目的借款数额和偿还所需的时间。

对于拥有良好信用评分但可能难以获得建筑贷款的借款人，有fha支持的建筑贷款选择。一种选择是联邦住房管理局的一次性收尾建设贷款，这种贷款允许借款人将购买土地、建造新房和最终的抵押贷款合并为一笔贷款，以避免两次支付收尾成本。联邦住房管理局要求借款人为这些贷款至少支付3.5%的首付。首付最低的借款人需要至少580分的信用评分才有资格;贷款者只要首付10%或以上，就可以获得最低信用评分500分的资格。

借款人通常需要向贷款人提供建设项目的时间表、计划和预算。

贷方通常会要求非常详细的信息以批准贷款。这包括来自承包商的信息，如项目时间表、新建筑的详细计划和现实的预算。这使贷款人能够全面审查承包商和建设计划，以确保一切都是有序的，并决定贷款获得批准后向借款人提供多少贷款。

项目时间表也很重要，因为它让贷款人知道贷款期限应该是什么。重要的是，贷款期限与建设项目所需的时间相匹配，因为如果项目到期，借款人可能无法在期限结束时偿还贷款。预算也很重要，因为如果项目超出预算，贷款可能不足以支付建设成本。

如果借款人及其承包商不能向贷款人提供这些信息，可能会导致贷款被拒绝。

贷款人通常会审查承包商，以确保他们有执照和经验，然后才批准建设贷款．

除了审查建设计划和预算，贷款人还希望确保承包商有执照、有保险、有经验并持有当地经营所需的执照。他们还可以查看承包商是否更新了认证;例如，对于使用轮椅的借款人，如果承包商将建造符合ADA(美国残疾人法案)的住宅(有时称为通用住宅设计)，贷款人可能会检查承包商是否符合ADA(美国残疾人法案)。

贷款机构还将考察承包商建造房屋的经验。出借方希望承包商在理想情况下拥有多年的经验，并且在他们的领域中享有盛名和声誉。为了确保承包商能满足贷款人的要求，借款人可以通过全国住宅建筑商协会(National Association of Home Builders)寻找承包商。该专业协会的成员承包商通常必须满足严格的优秀标准，并有多年建造房屋的经验。成为专业协会的一员也意味着承包商有可能接受持续的培训，并跟上他们领域的最新发展。由于承包商受到贷款机构的严格审查，这是借款人在选择承包商之前进行全面调查的又一个理由。

贷款人在建筑项目的不同阶段向承包商支付称为“汇票”的款项。

在审查借款人的财务状况、承包商的资质和建设项目的细节后，如果贷款人有信心在贷款期限内偿还贷款和完成项目，就会批准贷款。在此之后，贷款人将直接向承包商付款，也称为提款。

传统的贷款是在房屋交割时将钱支付给抵押贷款持有人，而建筑贷款则直接支付给承包商，房主不需要碰它们。在建筑项目的特定阶段，这些预定的图纸将交给承包商支付人工和材料的费用。这就是为什么在贷款被批准之前，必须对项目进行如此多的计划。贷方需要知道项目进度，以便他们知道何时将图纸发送给承包商。虽然建筑贷款可能很难获得，但这也意味着借款人更容易进行财务管理，因为所有借款人需要担心的是每月的贷款支付，而贷款人则负责支付承包商。

贷款人可能向承包商付款的一些时间包括:基础浇筑、墙壁和屋顶架起框架、石膏板安装、管道和固定装置安装、装饰安装以及收尾工作完成时。

借款人在贷款期间通常只支付利息建设贷款期限和将需要还清贷款一旦建设完成。

传统抵押贷款和建筑贷款的另一个区别是，借款人通常在贷款期间只支付利息，然后在房屋完全建成后付清余额。这可以使房屋建造期间的付款相当可控。对于那些在日常生活开支中增加建筑贷款的借款人来说，这可能是一个很大的好处。例如，一个借款人可能正在为他们目前的房子支付抵押贷款，而他们的新房子正在建造，这可能会让人感觉同时有两笔抵押贷款。另一种情况是，借款人可能会在房屋建造期间暂居，所以他们可能会有额外的开支，比如支付临时住房的租金。只付利息可以使这段时间的预算更容易管理。

如果借款人不想等到项目完成后再偿还贷款，他们可以与贷款人商量在建设期间偿还部分贷款本金，前提是他们的预算可以承受。

一旦房屋建成，借款人可以选择转换建设贷款传统的抵押贷款。

选择从建筑到永久贷款的借款人，一旦房屋建成，他们的建筑贷款将自动转换为抵押贷款。这种类型的贷款也被称为一次性关闭建设贷款，因为借款人不需要处理关闭和相关的成本后，房屋完成。借款方可以通过从建筑到永久性的贷款来融资购买土地而新建的房屋建设，则自动有抵押贷款来代替建设贷款。在此之后，借款人将像偿还任何抵押贷款一样偿还贷款，包括本金和利息，每月还款15至30年。

如果借款人选择了只用于建筑的贷款，他们将需要决定在贷款期限结束时房屋建筑项目完成后如何偿还贷款余额。许多借款人会选择抵押贷款，在一段固定的时间内还清贷款，通常是15到30年。但与从建筑到永久贷款不同的是，选择只用于建筑的贷款的借款人必须申请新的抵押贷款，这意味着要支付两次交割费用。然而，一些借款人可能更喜欢这样做，因为这样可以让他们货比三家，找到当时最低的抵押贷款利率。为了决定申请哪种类型的建筑贷款，借款人可以查看平均结算成本和抵押贷款利率，看看哪种选择对他们来说是最大的潜在节省。