解决了!反向抵押贷款是如何运作的?

问:我已经退休几年了，开始担心我的养老金和储蓄不足以支付我的日常开支。我的邻居建议我做反向抵押贷款，因为我拥有自己的房子，但这似乎很复杂。反向抵押贷款是如何运作的?

答:对于退休人员和老年人来说，反向抵押贷款可能是一个很大的帮助，他们想要保持一定的生活质量，而不急于花掉他们的储蓄。因为这种类型的融资可能令人困惑，但它可能会有帮助的反向抵押贷款解释在最直接的术语。

反向抵押贷款到底是如何运作的?从本质上说，房主是根据他们在自己的房产中积累的权益来贷款的。它被称为反向抵押贷款，因为贷款人在贷款期间向借款人支付钱，而不是相反。

在适当的情况下，反向抵押贷款可以为那些退休、不再有稳定收入的人提供更多的财务灵活性。不过，这种类型的抵押贷款并不会完美地适合每一个房主，所以在做决定之前，最好温习一下与反向抵押贷款相关的细节。

反向抵押贷款的工作原理是将借款人的房屋净值转换为由抵押贷款者支付的贷款。

将反向抵押贷款作为一种融资选择的房主可能会想:“到底什么是反向抵押贷款?”这是一种特殊的住房贷款，旨在帮助老年人使用他们的房屋净值来支付以后生活中大大小小的开支。要想利用反向抵押贷款，借款人首先需要在房屋中积累大量资产。就像房屋净值贷款或房屋净值信用额度(HELOCs)，反向抵押贷款允许房主根据他们在房产中的股权或所有权股份获得贷款。

许多长期住在同一幢房子里的老年人可能已经积累了相当数量的房产权益——他们甚至可能完全拥有自己的房子。符合条件的房主可以通过反向抵押贷款来使用这些资产，以支付任何形式的开支或购买，而不是让这些资产闲置到出售房屋的那天。

不过，借款人将无法套现他们所持的全部股权，联邦监管机构可能会根据所使用的反向抵押贷款类型，将贷款金额限制在一定限度。在确定贷款金额时，贷款人还会考虑各种其他因素，包括借款人的年龄、房产的市场价值、房主的财务状况，以及任何现有的债务或留置权。

通过反向抵押贷款，贷款人将支付给借款人，而不是相反。

任何反向抵押贷款的定义都可能侧重于角色转换，因为它涉及贷款人和借款人之间的关系。如上所述，反向抵押翻转了这两方的典型角色。在传统的抵押贷款中，借款人每月向贷款人还款，直到还清未偿还的贷款余额。相反，在获得反向抵押贷款后，借款人将从贷款人那里收到付款——通常是按月分期付款或一次性存款的形式。

与任何贷款一样，余额最终需要偿还——加上利息——但这可能需要几年的时间。在某些情况下，借款人从不偿还他们的反向抵押贷款的余额。

不过，借款人首先需要满足一定的资格要求——包括他们的年龄和他们所拥有的房屋净值。

除非他们与非营利机构、地方政府机构或私人贷款机构合作，否则获得反向抵押贷款的借款人可能会使用房屋权益转换抵押贷款(HECM)，这是由联邦政府支持并由抵押贷款公司提供的。HECM贷款并不是所有的房主都可以获得的;借款人需要满足一定的标准才能获得这种类型的融资。

例如，只有62岁以上的房主才有资格获得HECM贷款。此外，借款人必须在他们的房屋中积累了相当数量的股本。具体数额可能有所不同，但50%的股权通常就足够了。借款人经常被要求更新他们与住房相关的财务义务，包括房产税和房主保险费。

考虑HECM贷款的房主首先需要参加美国住房和城市发展部(U.S. Department of Housing and Urban Development)要求的财务咨询会议。这一环节是针对每个家庭的财务状况量身定制的，以帮助房主了解采取这种贷款的潜在不利因素，然后就反向抵押贷款做出更明智的决定。

反向抵押贷款可以一次性支付，定期支付，或信用额度。

在贷款被批准后，反向抵押贷款如何工作?房主可以通过几种不同的方式获得他们的资金。许多借款人选择终身贷款或定期贷款计划，这两种方式都将贷款资金分成等额支付，在较长的一段时间内每月支付。如果房主想用这些资金支付日常开支，如食品杂货或家庭用品，这些计划可能是不错的选择。

另一个可以考虑的选择是一次性获得全部贷款。房主如果有一项重大支出，比如大量的房屋装修或维修，他们可能更喜欢一次性付款。贷方也可以利用借款人的房屋净值来扩大信用额度。在这种情况下，房主可以随时取出他们想要的钱，直到余额限额。

在考虑支付选择时，注意贷款人可能收取不同的反向抵押贷款利率，包括固定或可变利率，这取决于资金的使用方式。每月定期还款的反向抵押贷款可能更有可能采用浮动利率，利率可以上升或下降，因此它们可以更好地反映贷款期内的抵押贷款利率趋势。

贷款机构通常也不会限制反向抵押贷款资金的使用方式。

无论房主选择哪种类型的还款计划，HECM贷款机构通常不会限制房主使用他们的反向抵押贷款资金的方式。如果借款人想把这笔钱花在账单、房屋装修、汽车付款或其他开支上，他们可以自由地这么做。某些类型的贷款——比如房屋装修贷款——可能会限制资金的使用，因此这种财务上的灵活性可能会对一些房主产生吸引力。

然而，其他类型的反向抵押贷款可能并不总是如此通融。特别是由非营利组织和地方政府而不是抵押贷款公司提供的单一用途抵押贷款，通常要求借款人在贷款获得批准前说明贷款用途。通过这种反向抵押贷款，借款人可能仍有几种方式来使用他们的资金，如更换电器、偿还债务或支付未偿还的房产税，但他们需要事先说明这些用途。

更好的是，借款人不需要偿还贷款，直到他们搬出房子，出售财产，或转让所有权给一个爱的人。

反向抵押贷款并不是唯一利用房屋净值的贷款——helocs和房屋净值贷款有效通过将股权转换为现金，但它们的结构非常独特。不像其他类型的住房贷款要求借款人立即开始偿还余额，反向抵押贷款不需要偿还，只要借款人保持对房产的所有权。这意味着，在他们出售房屋或将所有权转让给他人之前，不需要偿还贷款金额。

在某些情况下，借款人会选择缩小规模，用出售房屋的收入来偿还反向抵押贷款的余额。剩下的钱甚至可能够买新房了。还有一些房主可能根本不打算偿还贷款，因为他们根本不打算卖掉他们的房子。如果贷款的期限比借款方长，那么他们就不需要偿还贷款。

虽然他们的房子将被用作贷款的抵押品，但借款人不需要为他们收到的任何资金交税。

当回答“什么是反向抵押贷款?”值得注意的是，这些贷款是有担保的贷款——换句话说，它们是由抵押品支持的。像所有有担保的住房贷款一样，反向抵押贷款使用借款人的财产作为抵押品。这确实使丧失抵押品赎回权成为可能，但只有在贷款人取消贷款协议并要求全额偿还未偿余额的情况下才有可能。只要借款人继续履行抵押贷款协议的条款，比如维护房产，将其用作主要居所，并及时缴纳房产税等其他住房成本，他们就应该在贷款方那里保持良好的信誉。

虽然借款人需要继续支付房产税，但他们不会欠他们的反向抵押贷款基金的税，因为这笔钱被视为贷款，而不是应税收入。这是一个值得考虑的财务考虑，因为房主可能需要为他们拥有的其他退休账户或金融资产纳税。

然而，借款人将为他们的反向抵押贷款支付一些成本——包括前期和后期。

即使反向抵押贷款可以提供所有的财务利益，借款人可能需要预先支付一些钱来获得这些贷款之一。在反向抵押获得批准后，可能需要支付发起费用、出借人服务费和各种结算费用。不过，根据个人的财务状况，获得反向抵押贷款融资的这些成本可能是值得的。

此外，HECM贷款在贷款开始时收取保险费，保险费是根据贷款总额的一定百分比计算的。借款人还需要每年支付抵押贷款保险费。年费也反映在贷款金额的百分比中，尽管比初始费用的百分比要小。贷方对这些贷款也收取利息，而且反向抵押贷款的利率可能比其他类型的有担保融资要高。

另一个需要记住的因素是，一些贷款机构可能会允许借款人支付部分费用，并将其纳入还款计划。在这种情况下，按揭保险费、结算费用和出借人费用可能在数年内都不会到期，直到还清全部贷款金额。考虑到反向抵押贷款的结构，借款人可能永远都不需要自己支付这些费用。

此外，如果房产落入家庭成员和爱人手中，他们可能需要偿还全部贷款余额。

即使借款者可能能够避免偿还他们的反向抵押贷款，这笔贷款最终还是需要偿还的。如果借款人死亡，财产所有权转移给他们的继承人，那么这些新的所有权所有者将负责任何未偿余额。通过反向抵押继承财产的家庭成员将发现，所有剩余的贷款金额必须立即全部偿还。

一些房产所有者可能有足够的资金支付全部贷款余额，但家庭成员可能需要出售房产来偿还最初的反向抵押贷款，这意味着继承人可能会失去部分或全部遗产。HECM贷款需要考虑的一点是，即使房屋以低于未偿余额的价格出售，房产所有者——无论是最初的借款人还是他们的继承人——将不需要补足差额。因为这些反向抵押贷款是由联邦政府担保的，政府将覆盖贷款剩余的任何金额。

私人贷款机构也可能提供反向抵押贷款，但要注意潜在的骗局。

获得HECM贷款的房主通常可以放心，因为他们的反向抵押贷款由联邦政府支持，并由信誉良好的贷款人提供。然而，通过私人贷款机构获得融资的借款人可能需要更加谨慎。正如消费者金融保护局所指出的，骗子可能会使用反向抵押贷款以此来欺骗房主利用他们的财务状况。

特别是，退伍军人和退休军人应该警惕任何宣传由退伍军人事务部(VA)承保、资助或支持的反向抵押贷款的贷款人。开云体育PG电子退伍军人管理局不以任何方式提供反向抵押贷款，而那些不这么说的私人贷款机构可能别有用心，向房主发布误导性声明。

尽管这未必构成欺诈，但承包商可能会积极推动反向抵押贷款，将其作为支付昂贵房屋装修费用的一种方式，迫使房主申请住房贷款。在做一个可能不适合房主情况的财务决定之前，充分了解使用反向抵押贷款的后果是很重要的。

并非所有的贷款机构都提供反向抵押贷款，因此如果退休人员想利用房屋净值，他们可能需要考虑更换贷款机构。

反向抵押贷款、房屋净值贷款和HELOCs是高度专业化的融资形式，一些抵押贷款公司可能不支持它们。在同一家贷款公司住了多年的房主可能更喜欢向他们目前的抵押贷款公司贷款，但如果这些贷款无法获得，他们可能需要考虑探索其他选择，而他们想要利用最佳房屋净值贷款或者反向抵押贷款。

事实上，在任何情况下寻找反向抵押贷款都是一个好主意，因为贷款人有他们自己的资格要求和融资条款。房主可能会发现，他们有资格获得更优惠的贷款条件——比如更低的利率或更低的前期成本——通过特定的贷款人获得反向抵押贷款。和家人一起逛街最佳反向抵押贷款公司可以帮助房主在申请贷款前找到适合他们退休计划的正确融资选择。