解决了!什么是抵押贷款保险，它是如何工作的?

问:我的房地产经纪人在帮我做第一次买房的预算时，坚持要把抵押贷款保险的费用算进去。我的信用很好，所以可能我不明白抵押贷款保险是如何运作的。我需要它吗?它到底是做什么的?

一个:你的房地产经纪人明智地鼓励你把抵押贷款保险包括在你的预算计划中——不是因为你绝对需要它，而是因为在你完成预算并弄清楚你将采取哪种贷款之前，你不会确定。但不要生气，也不要认为这是针对你个人的——抵押贷款保险的要求并不仅仅基于你的信用，在某些情况下，这些要求与信用完全无关。但是什么是抵押贷款保险呢?

而术语“抵押贷款保险”听起来很像你可能持有的其他类型的政策，比如房屋保险、健康保险或汽车保险，这是不太一样．这些政策是为了在你遭遇盗窃或灾难、生病或卷入车祸时在经济上保护你。他们赔偿投保人因承保事件引起的相关费用。抵押贷款保险不能保护借款人;它保护了贷款人。房屋贷款机构确定哪些借款人最不可能拖欠抵押贷款，但贷款机构总是有风险，即会发生一些事情，抵押贷款公司将留下大量无法收回的债务。因此，如果首付款没有达到贷款人的标准，或者如果借款人选择了某些类型的贷款，借款人可能需要支付抵押贷款保险，为贷款人提供抵押贷款保护。当你学习抵押贷款保险时，你会看到两个缩写:PMI，代表私人抵押贷款保险，和MIP，代表抵押贷款保险费。它们在功能上是相似的，但在住房贷款中包含它们的方式上有很大的不同。

抵押贷款保险帮助借款人在特定情况下获得贷款，同时在借款人违约时保护贷款人。

大多数人都或多或少听说过，为了买房，他们需要有20%的首付和良好的信用。虽然这可能曾经是事实，但当代的房价让许多买家很难(如果不是不可能的话)达到这些标准。因此，大多数贷款机构都降低了贷款要求，联邦、州和地方政府都实施了一些计划，帮助不太符合条件的购房者更快地买房——更高的住房自有率对经济有利，政府希望鼓励人们买房。不过，即使贷款机构想向接近但不完全符合贷款标准的买家提供贷款，贷款公司也要承担巨大的风险。要求借款人购买抵押贷款保险有两个目的:它帮助那些有可能按时还款的买家买房(即使他们的信用不理想或首付款低)，并且在借款人违约时为他们提供未偿贷款余额保险，为贷款人提供保障。

有一些当地的项目为低首付的借款人提供贷款，不需要抵押贷款保险。这些项目通常通过当地银行管理，并要求借款人是提供项目的地方或州的当前居民。如果可行的话，这些都是值得考虑的，因为借款人可以在抵押贷款保险上节省的钱可以减少偿还抵押贷款的时间。然而，对于购房者来说，重要的是要仔细查看贷款的所有条款，并确保他们在贷款期限内没有支付更高的利率，这可能会抵消任何储蓄。

有两种类型的抵押贷款保险，你需要的类型取决于你贷款的类型。

在借款人决定选择哪种抵押贷款之前，有关抵押贷款保险的一些问题是无法回答的。如果他们有资格传统抵押贷款如果你有良好的信用，并且首付款为房屋成本的20%，那么他们可能会选择完全不涉及抵押贷款保险的抵押贷款。许多借款人有良好的信用，但无法节省20%的首付款，这是可以理解的-高租金，学生贷款债务和其他费用会使他们很难省钱。这些借款人必须证明他们有能力支付月供，并且仍然有一个舒适的缓冲;在这种情况下，他们可能会获得常规贷款，但前提是他们必须购买PMI，即私人抵押贷款保险。

对于信用评分较低、整体收入较低或首付金额很小的借款人来说，联邦住房管理局的贷款可能是正确的选择。联邦住房管理局的贷款是由贷款机构与联邦住房管理局(Federal Housing Authority)合作提供的，后者为贷款提供担保，从而降低了贷款机构的整体风险。为了抵消这项计划的成本，联邦住房管理局的借款人必须支付MIP，即抵押贷款保险费。

PMI是为首付低于20%的借款人设计的，它提供四种付款方式。

贷款者的“安全区”是当贷款与价值比率(LTV)为80%或更低时——换句话说，当欠款金额低于房屋总价值的80%时。如果借款人的信用评分符合贷款人的要求，他们通常可以选择5%到19.99%的首付，只要他们愿意购买私人抵押贷款保险。PMI通常在房屋购买价格的1%至3%之间，该成本将每月添加到抵押贷款中，直到LTV低于80%。在那时候，贷方被要求自动取消PMI保险作为房主保护法的一部分。该法案规定，一旦首付款加上借款人已经支付的贷款本金金额等于房屋购买价的22%，贷方必须自动取消保险，这样借款人就不必支付他们不需要的保险。《房主保护法》的另一个好处是，PMI的取消与房屋的购买价格挂钩，而不是当前价值，因此即使房价上涨，房屋的实际市场价值增加，PMI的取消也将基于买方支付的费用。借款人可以主动要求取消他们的PMI权益达到20%但作为故障保险，它会在22%时自动取消。

PMI有四种类型。第一种，也是最常用的，是借款人支付PMI。这是一种标准形式，借款方每个月都要支付，直到他们的权益达到22%，这时PMI自动取消。一些贷款机构会允许在某些情况下提前取消贷款;如果房屋价值发生重大变化，借款人可以让人对其进行评估，并请求贷款人尽早解除PMI义务。否则，在达到必要的股本之前取消PMI的唯一方法是再融资——但要注意确保再融资的成本不超过PMI的成本。

在签署抵押贷款文件时有额外现金的买家可能会对单一保费抵押贷款保险感兴趣。这种选择允许借款人一次性支付全部PMI溢价，而不是将其分摊到每月的付款中。这是一种不太常见的保险形式，因为大多数买家首先需要保险的原因是他们没有足够的首付来避免投保。然而，在某些情况下，借款人可以将一次性付款的成本计入抵押贷款本身，这样他们就不必拿出额外的钱。这种类型的PMI的好处是它减少了月供，但缺点是显著的——如果借款人再融资或需要出售房子，前期付款是不可退还的，因此借款人将在交易中赔钱。

更不常见的是由贷款人支付的抵押贷款保险。这听起来是一笔不错的交易——贷方支付的抵押贷款保险听起来是最好的一种!实际上，贷款人将支付PMI溢价的成本，以换取贷款期限内更高的利率。由于利率是贷款条款之一，而不是附加成本，当借款人的权益达到20%时，贷款人支付的抵押贷款保险不能取消;借款人在还清贷款或进行再融资之前都要承受更高的利率。因为没有额外的PMI成本，月供会更低，买家可能有能力借更多的钱，如果他们可以计划在几年内再融资，这可能是一个省钱的选择。

分割保费抵押贷款保险是最不常见的PMI类型，但在某些情况下可能有用。如果借款人的债务收入比很高，贷款人会密切关注他们每月的还款总额，看看他们每月收入的多少百分比将用于偿还债务。以借款人支付的PMI每月增加几百美元的抵押贷款可能会导致贷款人拒绝贷款足够的钱来购买房屋。分割保费抵押贷款保险是一种共享系统，借款人预先支付一部分抵押贷款保险-比单保费PMI支付的金额要小，但足以抵消每月保费的金额，使前期成本低于单保费抵押贷款保险，但减少了每月付款。

MIP是联邦住房管理局借款人的要求，必须在贷款期限内支付。

FHA贷款与其他贷款项目有不同的要求，包括不同类型的抵押贷款保险。联邦住房管理局的贷款计划旨在帮助低首付的借款人——信用评分高于580的借款人可低至3.5%，信用评分在500至579之间的借款人可低至10%。传统的抵押贷款机构通常要求至少620的信用评分，所以这个项目对信用记录很少或信用正在修复的买家非常有帮助。联邦住房管理局为贷款提供担保，因此贷款人的风险更小——但作为交换，借款人必须支付MIP。

MIP类似于PMI，但是有一些关键的区别。首先，与分割溢价PMI一样，MIP分为两部分支付:借款人将在贷款结束时支付预付费用，然后他们将每月在常规贷款支付的基础上支付较小的溢价。如果借款人在结帐时难以还贷，他们可以选择将这笔款项转到贷款金额中，但随后他们将为此支付利息。然而，MIP和PMI之间最显著的区别是MIP不能取消。这种保险并不取决于借款人在房子里有多少资产，或者他们的信用评分，或者房子的价值——很简单，它是借款人支付的一种成本，用来抵消放款人和联邦住房管理局在延长贷款时所承担的风险。取消MIP的唯一方法是重新贷款。如果你之前有联邦住房管理局的贷款，这是一个变化;在2013年之前，FHA贷款的抵押贷款保险可以在股本达到20%时取消，就像PMI一样。这一变化使联邦住房管理局的借款人更容易通过降低预付款来支付月供，但它锁定了贷款期限内的月供。

退伍军人事务部和美国农业部的贷款不需要抵押贷款保险，但它们会收取传统或联邦住房管理局贷款不需要的其他费用。

并非所有的抵押贷款项目都要求抵押贷款保险。一些地方和州的项目针对那些可能无力购买房屋的买家，以一种不包括抵押贷款保险的方式。退伍军人事务部和美国农业部的贷款联邦计划由美国退伍军人事务部和美国农业部管理，有非常具体的要求，不包括抵押贷款保险。

退伍军人事务部贷款的对象是现役或退休军人及其家人。的贷款条件解决兵役人员特有的问题，例如经常需要改变地点，有时没有完成以前的房子的出售，以及军人为了公共服务而放弃多年的收入和储蓄。通常情况下，不需要首付，而且可能会获得优惠的利率。VA支持贷款，以降低贷款人的风险。虽然退伍军人事务部贷款不需要抵押贷款保险，但他们确实需要所谓的“融资费”，这是在抵押贷款结束时支付的。融资费用可以滚动到抵押贷款金额，这可能会增加整体成本，但不需要首付款的好处可能会使略高的整体成本物有所值。

美国农业部的贷款面向愿意在农村或欠发达地区购房的中低收入买家。这些贷款的目标有两个:美国农业部希望提高这些地区的住房拥有率，以振兴这些城镇;通过消除购房的常见障碍，如大额首付和高信用评分要求，它意识到可以吸引符合这些条件的买家来居住并改善这些农村地区。因此，美国农业部的贷款对贷款人来说是相当高风险的;借款人收入较低，首付很少或根本不付，信用可能有问题，该项目要求较低的利率和较长的还款期。由于美国农业部为贷款提供担保，贷方愿意参与该计划。不需要抵押贷款保险，但类似于VA贷款，USDA贷款需要资金费用。它很小——在交易结束时的预付保费是贷款金额的1%，然后每年通过每月抵押贷款支付的年费是剩余贷款余额的0.35%。预付费用也可以滚动到贷款金额。

计算抵押贷款保险的成本可以让你在购买房屋时更现实地了解你的预算。

有很多变量，但抵押贷款保险到底有多少?对于购房者来说，在决定买房预算的时候试着解决这个问题是个好主意，因为它会对月供产生很大的影响，而了解成本可以帮助借款人决定他们可以买多少房子，以及他们想要提供多少作为首付。

对于联邦住房管理局贷款，MIP成本将完全基于贷款金额。预付款将为贷款价值的1.75%。每月付款将根据借款金额和还款期限的长短而定，但该金额将包括在结帐文件中，不会随着还款期限的推移而改变。

PMI的确定需要更复杂的计算。贷款金额仍然是基础因素;总体而言，PMI成本将下降贷款总额的0.22%至2.25%。借款人在这个范围内的土地将基于他们的信用评分和他们的LTV比率。要估计保险成本，借款人需要确定财产的价值(而不是成本-价值，这是由评估确定的)。借款人需要确定他们的首付款金额，并从他们计划提供的房屋金额中减去首付款金额;这是贷款金额。这就是复杂的地方:借款人需要计算出LTV，他们可以通过将贷款金额除以房屋评估的价值来计算。然后他们将这个数字乘以100，得到LTV。如果这个数字是80%或更低，就不需要PMI。

如果这个数字高于80%，借款人将需要咨询贷款人的PMI百分比图表或PMI比率。大多数贷款人都有可供借贷者查阅的资料。借款人也可以要求贷款人根据他们的信用评分和大致的贷款金额估计一个百分比。这个百分比乘以贷款总额就是年度PMI溢价。借款者可以除以12，得到每月的还款额。

如果借款人无法获得他们的百分比，他们可以使用范围的高端和低端的数字来计算他们自己的范围;他们可以使用百分数0.22和2.25来进行这些计算，以查看高和低的可能性。基于LTV和借款人对自己信用评分的了解，他们可以估计出他们可能会落在哪个范围内。

计算抵押贷款保险的成本可以帮助借款人更好地选择他们能负担得起的住房支出，因为抵押贷款预算不仅仅是贷款本身;每月还款额的总额将决定借款人在新房子里的舒适程度，并直接关系到他们违约的可能性。月供将包括贷款本金的一部分，利息支付，房主保险-因为贷方通常要求借款人购买房屋保险为了保护他们的抵押品，大多数贷款人更喜欢借款人支付房屋保险作为他们每月抵押贷款的一部分，然后贷款人将用它来支付房屋保险费——以及PMI或MIP。此外，借款人应该考虑水电费、食物、衣服和其他必需品的大致成本，以及其他债务支付。考虑每个月的花费可以帮助他们计算出他们能负担得起多少钱。猜测可能会导致购房后的巨大困难。

一旦借款人做了数学计算，以估计他们的抵押贷款保险成本，并看到他们的抵押贷款付款将是什么(包括利息和贷款成本)最好的房屋保险)，他们就可以开始寻找自己喜欢的、符合预算的房子了。