如何翻转房子

欢迎来到鲍勃·维拉的《2022年炒房指南，一个月的系列，旨在向您展示最佳的炒房地点、选择物业的关键步骤、必须做的升级和维修，以及降低成本，从炒房销售中获得最大收益的惊人方法。在这里，你会发现新鲜的见解混合着鲍勃的可靠建议，我们经过审查的购物指南，和正确的专业人士的内部轨道，让你的flip to the终点线。

大家都听说过炒房赚钱有多容易。然而，这不仅仅是购买你看到的第一个待修房屋，刷上一层油漆，然后把它放回市场。成功的炒房包括确定一处合适的房产，并准确估计修理它需要多少钱，以及一旦修好它可能卖多少钱。

炒房不适合胆小的人。是的，如果做得好，确实可以赚到钱，但如果他们选错了房子，或者没能尽快装修和修缮房子，潜在的“炒房者”可能会发现自己在经济上陷入困境。在出价购买任何陷入困境的房屋之前，请记住以下几点。

什么是炒房?

炒房是指购买需要更新或维修的房屋，迅速修理，然后出售获利的过程。动手型的房子flipper是典型的DIY类型，他们想自己做升级工作享受更多利润但也有一些换房子的人从不碰油漆，他们会聘请专业人士来做修理工作。

在炒房领域，一种相对较新的做法是微炒房，即投资者寻找价值被低估、不需要太多工作的房子。投资者买下这些房子，让人把它们打扫整洁，然后把它们卖掉。微炒房是一个快速的过程，要想成功，投资者必须了解市场，能够快速转售房子。

如何开始炒房

当你以一种具有商业头脑的方式来处理这个项目时，你成功卖掉房子的机会就会增加。避免冲动购物。下面的步骤将帮助你学习如何在最大限度地降低财务风险的同时倒卖房子。翻卖房子的最好方法是遵循可靠的房地产投资实践，比如我们在这里详细介绍的那些。

1.认真做市场调查。

了解你所在地区的房地产市场对于赚钱的炒房至关重要。根据多种标准，最适合炒房的城市每年都不一样。在确定最赚钱的社区，成功的房屋倒卖时，金融大师寻找的是那些房屋增值和家庭收入中位数高的社区。他们还会看一套房子在市场上出售前的平均时间(越短越好)，并考虑到房主和租房者的比例。

然而，在这些社区中购买一套待修房屋并不能保证成功。这取决于个人买家做一些额外的研究。

• 考虑一下改造的成本．如果成本是合理的，它增加了买家从完成的房子中获利的机会。
• 比较挂牌价格和销售价格。这将告诉你卖家是否从他们的房子得到了他们想要的东西。如果房子的售价在1到5个百分点之间问价格在美国，翻盖房很有可能也会这样。
• 考虑到代理的数量。在房子卖得很快的社区，你通常会发现很多房地产中介．如果该地区只有几家中介，这可能是房地产市场不赚钱的迹象。

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2.确定你的预算和财务。

不要错误地认为你不能因为没有钱买房子就卖掉房子。如果你的信用良好，你可以向贷款人证明你选择的房子有潜力，你可以经常申请贷款购买并修理它。

倒卖一套房子的成本包括购买价格加上维修成本、保护投资的保险、持有成本、水电费和财产税。它还包括当你出售房子获利时要支付的资本利得税。在购买之前研究一下所有的潜在成本。潜在的贷款人会想看你的房屋财务计划。

在决定你是否能赚钱时，考虑一下炒房的70%规则。70%规则只是一个一般性的指导方针，但它可以帮助新手判断房子是否值得冒险。下面是如何使用这条规则:

1. 估算房屋修复后价值(ARV):这是房子修好后可能卖出的价格。房地产经纪人可以帮你估算这个价值。例如，我们假设这栋房子在修复后可能会以25万美元的价格出售。它的抗逆转录病毒药物是25万美元。
2. 现在，把ARV乘以。70。在我们的例子中，17.5万美元是房屋修复后估计价值25万美元的70%。
3. 从ARV中减去估计的修理费用:结果就是你应该为这所房子支付的最高金额。在我们的例子中，抗逆转录病毒药物是17.5万美元。如果我们认为修理房子需要35000美元，我们将从175000美元中减去35000美元。这就给了我们14万美元，这是我们买房子的最高价格。

像所有规则一样，70%规则只是一个参数。在一个火热的市场中，房子在上市后几天内就会以全价出售，你可能会把70%的规则提高到80%，甚至稍高一些。关键在于了解市场和了解风险。宁可犯错误也要谨慎。

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3.雇佣合适的帮手。

在炒房时，单干可能很有诱惑力，但它可能适得其反。想要通过尝试自己做所有的工作来省钱并获得更大的利润是可以理解的，但除非你是一个房地产和建筑专家，否则这是一个冒险的想法。聘用知识渊博的专业人士会覆盖你的基础，你会承担更少的风险。这对于没有房地产经验的新手来说尤为重要。你仍然可以成功地炒房，但不要犯试图单干的错误。

• 检查员当前位置在贷款给你买房之前，贷方可能会要求进行专业的检查，但如果没有，花钱进行检查是值得的，这样你就能马上知道问题的严重程度。当你已经在修理房屋的过程中发现了一个严重的缺陷，很快就会耗尽你本来可能赚到的所有利润。
• 承包商字体有些事情你可能想自己动手做——比如油漆——但把大的事情，比如结构修理、更换窗户和屋顶，留给专业人士去做。
• 房地产中介代理通常会从一笔交易中收取5%到6%的佣金。这是一大笔钱，但雇佣经纪人是快速出售房产的最好方法。从长远来看，这通常是值得的。

4.知道什么是好的翻房。

在确保当前的住房市场是最佳的，你的融资到位之后，在翻盘买房等式中还有一个重要的部分要考虑——买一套理想的房子。房子应该是一个好的投资但这在炒房方面意味着什么呢?考虑以下几点。

• 条件一个好的前景是需要一些工作但不需要大修的房子。虽然这可能会根据你计划花费的金额而有所不同，但通常最好限制更新新地板、油漆、壁板和屋顶，而不是解决包括挖掘周围的基础和修复结构问题在内的重大翻新。除非你是从事建筑行业的，否则在你买房之前让承包商看一看房子是至关重要的。
• 位置这包含了几个方面——最常见的是一个理想的社区，这将增加出售房子的可能性。然而，它也意味着房子离你生活或工作的地方很近，考虑到你可能每天都要去这个地方工作或监督其他人的工作。
• 低估要想成功翻房，你必须以低价买入，然后再获利卖出。这意味着，无论出于何种原因，当前的卖家都愿意以低于公平市场价值的价格出让房子。

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5.只做必要的更新。

买家不会为你喜欢的灯具或地下热水浴缸支付额外的费用。他们可能会喜欢你的升级，但你不会从中获利．事实上，你可以亏钱．一个很好的经验法则是只做必要的更新——那些使房子立即适于居住的必要的更新——然后让新房主自己进行特别的升级。

超出卖房要求只是一个炒房错误，但却是一个大错误。最严重的错误是低估了维修费用。在任何情况下，为了安全起见，不要在那些下一个买家可能不关心的个人接触上花费额外的钱。

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6.速度是值得的。

你越早把房子修好，你就能越早把它卖回市场，你就能越早实现盈利。在大多数情况下，快速修理房屋是你赚钱的最佳选择。如果你借钱买房子和修理房子，时间越长，你需要支付给贷款人的利息就越多。你还需要支付拥有房子期间的财产税和水电费，所以快速行动可以省钱。

通常情况下，如果你雇佣专业人士进行维修，你就能更好地保持项目的正常运行。然而，如果你在DIY领域很有知识，比如地板，你可以自己铺新地毯来省钱。只要诚实，拒绝处理你一无所知的修理。

7.如何出售倒卖房。

出售倒卖房可以分为两个单独的阶段——准备出售房子，然后分析、谈判和接受报价。

除非你已经有了一个潜在的买家，通常最好是把房子和一个可以使用社区多重挂牌服务(MLS)的房地产经纪人列在一起。把房子列在多个列表上是接触潜在买家的最好方法。对于大多数倒卖房卖家来说，支付给中介的佣金是非常值得的。

• 准备出售例如不要忽视使房子吸引买主的最后点缀。房地产经纪人可以在这方面提供帮助，但你通常希望房子给人留下良好的第一印象，所以要确保从路边看它很好。专注于清洁每一个角落和缝隙(清洁销售)。如果房子在较高的价格范围内，考虑拥有它专业的策划向买家展示住在那里会是什么样子。
• 接受工作邀请如果你遵循了所有的步骤，买了一套符合70%规则的翻盖房，而且房子在一个热门的市场，很有可能你会在房子上市后不久就收到报价。房地产行业有句俗话:“第一笔钱就是最好的钱。”这句话的意思是，如果出价略低于要价，不要太挑剔。记住，你拥有房子的时间越长，你的持有成本就会越高。

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掀翻一幢房子需要多长时间?

在你购买倒卖房到完成交易这段时间里发生了很多事情。根据需要修理的类型，你可能需要8周到6个月或更长时间。

然而，房地产并没有硬性规定，因为每栋房子都不一样，每个情况都不一样。在你买房子之前，把所有的事情都安排好可以让你不太可能遇到意外，比如结构性问题这会减缓修理过程，或者在房子修好之前就花光了钱。记住，炒房是一项商业决策，所以在买房子炒房时使用逻辑和数据而不是情感，这样你就会走在游戏的前面。

最终的想法

炒房之所以吸引人，是因为它提供了相对快速赚大钱的诱惑。然而，这并不是一项万无一失的投资。这需要对住房市场进行研究，并安排可以帮助进行房屋买卖的中介，以及可以处理房屋更新和维修的承包商。

从炒房中赚到的钱在不同的社区之间差别很大，这取决于几个因素。把每年修理和翻转一套房子作为业余爱好的炒房者可以赚到5000美元到5万美元甚至更多，而一年购买和翻转多套房子的人可以赚到20多万美元。利润的多少还取决于选择正确的房子，雇用正确的承包商，并与顶级房地产中介合作。

要想成功，倒卖房应该以低于市场公允价值的价格购买，这在房屋需要修理，而当前的房主不想花时间或花钱修理时很常见。它还必须位于一个拥有健康房地产市场的社区。

炒房并不困难，只要你遵循良好的做法，不要试图独自去做。炒房赚钱的诀窍是避免冲动购买，抵制以符合你个人口味而不是一般购房者口味的方式更新房子的冲动。